나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91721 [2] 경기도 오산시 가장동 289-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91721 [2] 경기도 오산시 가장동 289-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매5계 2024타경91721 | 소재지: 경기도 오산시 가장동 289-1 | 감정가: 213,415,880원 | 최저가: 149,391,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보 및 감정가

사건번호: 수원지방법원 2024타경91721 (2)

소재지: 경기도 오산시 가장동 289-1

용도: 단독주택

감정가: 213,415,880원

경매구분: 부동산 임의경매 (채권자 최OO)

매각대상: 토지/건물 지분매각

1.2. 부동산 현황 (면적 및 지분)

토지면적: 314.00㎡ (약 95.0평)

토지 지분율: 24422.920000000002 (지분 비율은 등기부등본 확인 필수)

건물면적: 80.70㎡ (약 24.41평)

건물 제시외면적: 19.52㎡ (약 5.91평) - 일괄 매각 포함

건물 지분율: 6276.8460000000005 (지분 비율은 등기부등본 확인 필수)

1.3. 주요 특이 사항

본건은 공유자 우선매수신고가 접수되어 있는 물건으로, 우선매수권 행사 여부가 매각에 결정적인 영향을 미칩니다.

또한, 물건은 맹지(盲地)로 인접한 타인 소유 토지(289-2번지)를 통하여 도보로 출입하고 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 분쟁 소지를 내포합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경기도 오산시 서동 소재 서동저수지 서측 인근 및 북서측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 중·소규모의 공장 및 창고, 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

본건 또는 인근까지 차량 접근은 가능하며, 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

토지 기호(2)는 대체로 평탄한 사다리형의 토지이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 1989년 사용승인된 연와조 스라브지붕 단층건으로, 주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실)으로 이용되고 있으며, 설비 내역으로는 심야전기보일러 난방설비가 되어 있습니다.

2.3. 지역 개발 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, **토지거래계약에관한허가구역** (2023.11.20.-2028.11.19. 지정)으로 투자 시 허가 관련 조건을 충족해야 합니다.

가장 중요한 점은 **도시관리계획 입안중** (공공주택 특별법 제10조 및 제11조 공고지역)인 바, 향후 공공주택 사업 등에 의한 수용 및 개발 가능성이 존재합니다.

2.4. 혐오 시설 정보

외부 검색 결과, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

주변에 중·소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역임을 감안하여 현장 조사 시 공장 등의 소음 또는 환경 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 물건 분석

본건은 부동산 **임의경매** 사건이며, 매각 대상은 **토지 및 건물 지분**입니다.

지분 매각은 낙찰 후 공유자 간의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차가 수반될 수 있는 고난이도 물건입니다.

제시외 건물($19.52\,\text{m}^2$)은 일괄 매각에 포함되어 있으므로, 철거 대상이 아닙니다.

3.2. 공유자 우선매수권 및 리스크

본건은 **공유자우선매수신고**가 접수되어 있어, 공유자가 최고가 매수신고인의 가격으로 우선하여 매수할 수 있습니다.

주의사항: 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

본건은 도심지 외곽의 자연녹지지역 내에 위치하며, 주거지보다는 산업 및 농업 관련 시설이 많은 지역적 특성을 보입니다.

인근에 서동저수지가 있어 자연환경은 비교적 양호하나, 일상생활에 필요한 상업시설이나 편의시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 토지 관련 위험

**맹지 리스크:** 인접 토지(289-2번지, 타인 소유)를 통해서만 도보 출입이 가능한 **맹지**입니다. 향후 해당 토지 소유자와의 토지 사용(통행권) 관련 분쟁 및 비용 발생 가능성이 높습니다.

**개발 규제/호재:** 도시관리계획 입안중(공공주택 특별법)인 점은 개발 호재로 작용할 수도 있지만, 수용으로 인한 보상가 문제 등 불확실성을 동시에 내포합니다. 토지거래허가구역 규제를 준수해야 합니다.

5.2. 권리 관련 위험

**지분 매각의 난이도:** 지분 물건의 특성상 낙찰 후 잔금을 납부하더라도 다른 공유자와의 관계 설정(사용 및 수익 배분, 매매 등)에 어려움이 있을 수 있습니다.

**지분율 확인:** 제공된 토지/건물 지분율 숫자가 통상적인 표기 방식과 다르므로, 반드시 등기부등본을 통해 정확한 지분 비율(예: $1/2$)을 확인해야 합니다.

**우선매수권 행사:** 공유자가 매각기일에 우선매수권을 행사하면 낙찰이 불가능합니다. 투자자는 이러한 불확실성을 감수해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가가 2억 1천만원대로 비교적 저렴한 단독주택 지분 물건이지만, **맹지**와 **지분 매각**이라는 두 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있는 고난도 투자 물건입니다.

공유자 우선매수권 행사 여부와 맹지 탈출 가능성, 그리고 도시관리계획 입안중인 지역의 개발 방향이 투자의 성패를 가름할 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

**저렴한 진입 가격:** 지분 매각 특성상 유찰 시 일반 매매 대비 낮은 가격으로 토지/건물에 진입할 수 있습니다.

**개발 잠재력:** '도시관리계획 입안중 (공공주택 특별법)'은 향후 공익 사업 편입에 의한 보상금 수령 또는 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재적 가능성을 시사합니다.

**공유자 협상 전략:** 낙찰 후 기존 공유자와의 협상을 통해 지분을 매입하거나 매도하는 출구 전략을 수립할 경우 고수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매5계