나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매19계 2024타경701 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 세권로43번길 41, 3층303호 (세류동,에코빌) | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 177,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 수원시 권선구 세류동 다세대주택 경매 분석

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

수원지방법원 2024타경701 (6) 사건으로 진행되는 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 3층 303호 다세대주택 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 감정가는 254,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 37.02㎡ (약 11.19평)이며, 건물(전용)면적은 52.67㎡ (약 15.93평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일자가 2019년 8월 26일인 신축급의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 내부에는 기본적인 급배수위생설비, 개별난방(도시가스) 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 학군 및 주거 환경

본 건은 세류초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 소음이 적고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 특히 초등학교가 가까워 어린 자녀를 둔 가구에게 유리한 '학세권' 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함이 없습니다. (검색 결과 참고: 수원역 및 매교역이 도보 거리에 위치할 가능성이 높아, 전철 이용 편의성도 우수할 것으로 판단됩니다.)

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 용도 폐지의 위험이 적고, 향후 주거지로서의 가치를 유지할 가능성이 높습니다. 다만, '비행안전제5구역(전술)'에 해당하여 군사시설 보호법에 따른 건축물의 높이 제한 등 규제를 받을 수 있으므로, 재건축이나 증축 계획 시 상세한 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 형태 및 소유 관계

본 건은 채무자(정OO)와 소유자(정OO)가 동일한 상태에서 진행되는 부동산 임의경매입니다. 채권자는 유동화회사(유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)로, '유동화물건(NPL)'이라는 특이사항이 있습니다. NPL 물건은 일반 채권보다 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 본 건은 소유권/채무관계의 기본 구조는 단순합니다.

3.2. 임차인 및 기타 권리관계

특이사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으므로, 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인의 유무, 보증금액, 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 대항력이 있는 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 이 부분을 최우선으로 분석해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

주변은 주택지대이나, 차량으로 10~15분 내에 세류시장, AK플라자 수원점 등 전통시장 및 대형 쇼핑몰 접근이 용이하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 학교, 경찰서, 병원 등 주요 인프라가 주변에 갖춰져 있어 실거주 만족도는 높을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 유동화물건 리스크

유동화물건(NPL)의 경우 채권양도 등이 복잡하게 얽혀있을 수 있으므로, 매각 이후에도 잔금 납부나 명도 과정에서 일반 경매보다 변수가 있을 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 점검 (현장조사 필수)

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 대형 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공동묘지 등)은 발견되지 않았습니다. 하지만 주택지대와 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 인접한 곳에 소규모 공장, 카센터 등 소음 및 환경 저해 시설이 있을 수 있으니 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 임대차 관계의 불확실성

'임대관계 미상'은 가장 큰 권리적 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰 금액 외에 추가 인수금이 발생하여 수익률이 크게 저하되거나 마이너스가 될 수 있습니다. 명도 시 소송까지 갈 경우 시간 및 비용 지출이 불가피합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 신축급(2019년) 다세대주택으로 주거 환경이 양호하고, 초등학교와 주요 역세권(검색 기반 추정)을 겸비한 우수 물건입니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 주거용으로서의 가치 유지도 용이합니다. 다만, '유동화물건'의 특성과 '임대관계 미상'이라는 권리적 불확실성을 해결하는 것이 투자의 핵심입니다.

6.2. 투자 포인트

* 신축급 주택: 2019년식으로 수리비용 절감 및 주거 만족도 우수.

* 우수한 입지: 세류초등학교 인접 및 수원역/매교역 이용 용이한 더블 역세권 잠재력.

* 안정적인 용도지역: 제2종일반주거지역으로 향후 시세 방어력 우수.

* 감정가 대비 시세차익: 감정가(2.54억원)가 현재 시세와 비교하여 적정한지, 혹은 상승 여력이 있는지 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. (감정가 이하로 낙찰 시 높은 수익률 기대 가능)

법원 정보

수원지방법원 경매19계