나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4345 [1] 경기도 화성시 오산동 976-2 동탄아피체오피스텔 1층107호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경4345 [1] 경기도 화성시 오산동 976-2 동탄아피체오피스텔 1층107호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경4345
• 주소: 경기도 화성시 동탄기흥로 447-30, 1층107호 (오산동,동탄아피체오피스텔)
• 감정가: 7,799,000,000원
• 최저가: 5,459,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

수원지방법원 경매19계 2024타경4345 | 소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 447-30, 1층107호 (오산동,동탄아피체오피스텔) | 감정가: 7,799,000,000원 | 최저가: 5,459,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경4345 (1)이며, 소재지는 경기도 화성시 오산동 976-2 동탄아피체오피스텔 1층 107호 외 5개 호실입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 77억 9,900만원입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOO이며, 채권자는 안OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 83.79㎡ (약 25.35평)이고, 토지 지분율은 8379/100000입니다.

건물면적은 355.80㎡ (약 107.63평)이고, 건물 지분율은 35580/100000입니다.

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물(2022. 10. 06 사용승인) 내 제1층 제107, 108, 109호 및 제2층 제207, 208, 209호의 총 6개 호실입니다.

1.3. 특이 및 주의사항

주의사항으로, 본 매각은 일괄매각으로 진행되며, 현재 내부계단을 통하여 1층 3개 호실과 2층 3개 호실이 하나의 상가(제2종근린생활시설, 커피전문점-스타벅스)로 이용되고 있습니다.

또한, 2억원은 목적물 전체에 대한 보증금(전세금)이 있는 것으로 조사되었으므로, 매수 시 임차인의 대항력 유무와 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

현재 6개 호실은 일체로 커피전문점(스타벅스)이 임차 및 운영 중인 것으로 보입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역" 북서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 상업업무용 빌딩, 아파트 단지 등이 혼재하는 중심상업지역입니다.

차량 접근성이 우수하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

북측 30m, 서측 20m, 동측 12m 내외의 도로와 접하는 3면 도로 코너 입지입니다.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 동탄역 상권은 화성 동탄2지구 내 핵심 상업지구에 해당합니다.

주변은 주거 시설과 업무 시설이 밀집되어 있어 주중/주말 모두 높은 유동 인구를 기대할 수 있는 항아리 상권의 특성을 가집니다.

특히, 평가대상 6개 호실이 현재 국내외 최고 수준의 브랜드인 커피전문점(스타벅스)으로 일괄 이용 중이라는 점은 해당 물건의 입지적 우수성과 상권의 안정성을 간접적으로 증명하는 중요한 요소입니다.

2.3. 생활정보

주변은 동탄역세권의 신도시 상업지역으로 잘 정비되어 있어, 상업/업무용 빌딩들이 주를 이루고 있습니다.

감정평가서상 주위환경은 보통 이상으로 판단되며, 현장 조사 및 검색 결과 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않습니다. 전형적인 신도시 중심상업지역의 쾌적한 상권 환경을 보유하고 있습니다.

3. 경매 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본 매각은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 소유의 부동산을 채권자가 채무 불이행을 이유로 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전 및 등기상 특별한 문제가 없는 한 깔끔한 매각이 될 것으로 예상됩니다.

다만, 주의사항에 언급된 보증금 2억원(전세금)의 임대차 관계는 말소기준권리 대비 대항력 유무를 반드시 확인하여 인수금액 발생 가능성을 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 6개 호실을 통합하여 사용하고 있다는 점입니다. 임차인 퇴거 시, 원상복구 문제(내부 계단 철거, 호실별 분리 등)가 발생할 수 있으며, 이에 대한 비용 부담을 매수인이 질 수 있습니다.

2억원의 임대차 보증금 인수 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 임차인 분석(배당 여부, 대항력)이 필수입니다.

높은 감정가(약 78억원)로 인해 대규모 자금이 투입되는 투자이므로, 금융 조달 계획 및 수익률 분석이 보수적으로 이루어져야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 동탄역 인근 중심상업지역 내에서도 핵심 입지에 위치한 대형 근린생활시설입니다.

준공된 지 3년 미만(2022년)인 신축 건물이며, 이미 스타벅스라는 우량 임차인이 입점하여 안정적인 수익을 창출하고 있다는 점은 매우 큰 장점입니다.

6개 호실을 통합하여 대형 프랜차이즈가 입점한 형태는 추후 임대 경쟁력 확보에 유리합니다. 다만, 2억원 보증금 인수 여부 및 통합 사용에 따른 원상복구 리스크를 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 동탄역 상권 내 트리플 도로변 코너에 위치하여 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

우량 임차인: 스타벅스 등 대형 프랜차이즈가 장기 임차 중인 것으로 보이며, 이는 안정적인 임대 수익을 보장하는 핵심 요소입니다.

규모의 경제: 1층과 2층의 6개 호실을 통합한 대형 면적으로, 향후에도 대형 우량 업체를 유치하기에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계