나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 4층401호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매19계 2024타경701 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 세권로43번길 41, 4층401호 (세류동,에코빌) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 137,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 수원지방법원 2024타경701 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 4층401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형 다세대)

감정가: 196,000,000원

토지면적: 28.59㎡ (약 8.65평)

건물면적 (전용): 40.69㎡ (약 12.31평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

건축년도: 2019.8.26. (사용승인일)

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 2019년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 비교적 신축급 건물입니다. 5층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 벽돌 및 치장석재로 마감되어 있습니다. 공동주택(도시형생활주택 단지형 다세대)으로 이용 중이며, 개별난방 및 승강기 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 부정형 평지로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 연결되어 차량 출입이 가능합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 생활 환경:

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 주거지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 초등학교가 근거리에 있어 자녀가 있는 가구에게 유리합니다.

2.3. 토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 확보된 지역입니다. 다만, 비행안전제5구역(전술) 및 과밀억제권역에 포함되어 있어, 이는 수원 지역의 일반적인 특성으로 이해해야 합니다.

3. 권리 분석 (Legal Review)

3.1. 경매 개요

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 권리관계가 단순한 편입니다. 채권자는 유동화회사(유OOOO...)로, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

3.2. 등기부 및 임대차 관계

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 가장 주의해야 할 점은 임대관계가 '미상'이라는 점입니다. 실제 거주자가 소유자인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 따라 매수인이 인수해야 할 권리나 명도 리스크가 달라지므로, 반드시 현황조사서 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 임차인 관련 정보가 불분명할 경우, 명도(인도명령/명도소송) 과정에서 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 학군 및 편의시설

본건 인근에 세류초등학교가 위치하고 있어 학군 환경은 양호합니다. 주위는 주택지대이므로 대규모 상권은 아니지만, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 이용할 수 있습니다.

4.2. 생활 인프라

도시가스에 의한 개별난방 및 승강기가 설치되어 있어 주거 편의성은 높은 편입니다. 수원 시내 및 광역교통 접근성이 보통 수준으로 수원 지역 내 직장인 및 신혼부부 등에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리상 리스크:

앞서 언급했듯이 임대관계 '미상'이 가장 큰 권리상 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 철저한 권리분석이 필수입니다.

5.2. 물건상 리스크:

2019년 준공으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 제시외 건물이나 공부와의 차이도 없다고 명시되어 있어, 물리적인 하자나 법정지상권 관련 리스크는 낮습니다.

5.3. 주변 환경 리스크:

본건 주변에는 검색 결과상 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 수원 공군기지(비행안전제5구역)와 근접한 지역의 특성상 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견:

본건은 비교적 신축(2019년) 다세대주택으로, 수원시 권선구 세류동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 초등학교 근거리 및 기본적인 교통 여건을 갖추고 있어 실수요자에게 적합한 물건입니다. 감정가가 1억 9천 6백만원으로 책정되어 있어, 낙찰가에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트:

1. 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 향후 수리 및 관리 비용 부담이 적습니다.

2. 높은 전용률: 전용면적 40.69㎡ (약 12.31평)로 실사용 면적이 안정적입니다.

3. 임의경매 및 단순 소유구조: 소유자=채무자로 명도 협상의 여지가 상대적으로 높을 수 있습니다.

4. 유동화물건: 유동화회사 채권자의 경우, 협상 과정에서 명확한 목표가를 가지고 임할 가능성이 높아 진행이 빠를 수 있습니다.

**주의:** 임차인 권리분석(대항력 유무)을 반드시 선행해야 하며, 이 결과에 따라 입찰가격을 신중히 결정해야 합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계