나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경701 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 2층203호 다세대주택 경매

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수원지방법원 경매19계 2024타경701 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 세권로43번길 41, 2층203호 (세류동,에코빌) | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 174,300,000원 | 용도: 다세대주택

1. 수원지방법원 경매 물건 보고서: 권선구 세류동 에코빌 다세대주택

1.1. 물건 기본 개요

사건번호는 수원지방법원 2024타경701 (3)호이며, 경기도 수원시 권선구 세류동 346-5 에코빌 2층203호 다세대주택에 대한 부동산임의경매 물건입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다. 감정가는 249,000,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 37.02제곱미터(약 11.19평)이며, 건물 전용면적은 52.67제곱미터(약 15.93평)입니다. 다세대주택의 특성상 본 건물면적은 전용면적이며, 흔히 말하는 분양면적(공급면적)은 공용부분이 포함되어 이보다 더 넓을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

소유자 및 채무자는 정OO으로 동일하며, 채권자는 유동화회사인 유OOOOOOO입니다. 본 물건은 '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류초등학교" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다. 도로상태는 단지 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 연결되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 부정형의 평지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 사용승인일자는 2019.8.26일로, 약 5년이 경과한 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 벽돌붙임 및 치장석재 붙임 마감으로 깔끔하며, 창호는 샷시 창호입니다.

현재 공동주택(도시형생활주택 단지형 다세대)으로 이용 중이며, 기본적인 급배수위생설비와 도시가스에 의한 개별난방, 그리고 승강기 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

2. 권리 분석

본 경매는 채무자가 소유권을 가진 상태에서 발생한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 근저당권 등에 의한 임의경매로 판단됩니다.

채권자는 유동화회사(유OOOOOOO)이며, '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 유동화물건은 일반적인 개인 채권보다 경매 진행 속도가 빠를 수 있으며, 채권 관계가 복잡하지 않은 경우가 많아 권리관계 분석에 유리할 수 있습니다.

등기부상 말소기준권리를 정확히 확인해야 하나, 소유자-채무자 동일 및 채권자가 금융권(추정)이므로, 권리관계 자체는 복잡하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 임대관계가 미상인 바, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최우선적으로 확인해야 하는 '명도 리스크'는 존재합니다.

3. 상권 및 생활 정보 분석

본 물건이 위치한 세류동 일대는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합하고 있습니다. 이는 주거 안정성을 확보하면서도 기본적인 근린 생활 시설 이용에 적합한 용도지역입니다.

교육 시설로는 "세류초등학교"가 근거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 주위가 단독 및 다세대주택 밀집 지역이므로 생활 편의시설(소규모 마트, 식당, 병원 등)은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

법적 제한사항으로는 도시지역, 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 설정되어 있습니다. 이 중 비행안전구역은 수원 군공항과 관련이 있으며, 건축 시 고도 제한 등의 제약이 있을 수 있으나, 이미 지어진 건물에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

혐오 시설 분석 결과, 인근에 대규모의 특정 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 조사된 정보 내에서 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 임장 시에는 소음 발생 시설(도로변, 공장 등) 및 미관을 저해하는 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

첫째, 명도 리스크입니다. 임대관계 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인 현황을 반드시 파악해야 합니다.

둘째, 유동화물건의 특성상 신속한 채권 회수를 목적으로 하므로 경매 절차가 빠르게 진행될 수 있으며, 투자 결정 기간이 짧을 수 있습니다.

셋째, 위치적 리스크입니다. 비행안전제5구역으로 인한 향후 신축 및 증축 시의 제약 가능성을 인지하고 투자해야 합니다.

넷째, 다세대주택의 특성상 아파트 대비 환금성(Liquidity)이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 2019년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 세류동 일대에서 경쟁력을 가질 수 있는 투자 물건입니다. 세류초등학교 인근 주택가에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 개별난방 및 승강기 등 기본적인 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

감정가는 2억 4천 9백만 원으로, 인근 신축 다세대주택의 시세 대비 적정성을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 신축급 다세대주택: 5년 차 건물로 유지보수 비용 부담이 적고, 임차 수요 확보에 유리합니다.

2. 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근 주택지대로, 기본적인 생활 여건이 보통 이상입니다.

3. 소액 투자 가능성: 아파트 대비 적은 투자 금액으로 수원 권선구 지역의 주택을 매입할 기회입니다.

성공적인 투자를 위해서는 현장 임장을 통한 정확한 시세 파악, 철저한 임차인 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매19계