나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42862 [1] 경기도 안성시 신소현동 175 안성신소현코아루 102동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 안성시 신소현동에 소재하는 '안성여자고등학교'서측 인근에 위치하고, 부근에는 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지 및 각급 학교 등이 있습니다.

교통상황

- 대상건물이 있는 아파트단지까지 차량을 통한 진출입 원활하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 북측 근거리에 국도 제38호선이 통과하고, 서측 및 남측 인근으로 국가지원 지방도 제70호선이 통과하는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제11층 제1103호로 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바라며, 현황 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등 구비 되어있고, 개별 난방설비 등 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 부정형 평지로 현황 아파트용지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 아파트단지 남측으로 왕복 5차선, 서측으로 왕복 3차선, 동측으로 도로폭 약 5M 내외 도로에 접하고, 서측도로와 단지 내 도로가 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>토지거래계약에관한허가구역(토지 거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에 한함))입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 이해관계인의 부재로 인하여 대상물건의 이용상황 등은 집합건축물대장상 등재된 용도 및 건축물현황도(평면도)를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사 하였고, 후첨 '내부구조도'는 건축물현황도(평면도)를 기준으로 도시하였으며, 대상건물의 현상 및 관리상태는 같은 유형의 통상적인 상태를 가정하고 감정평가하였습니다. - 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 평택지원 2025타경42862 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아이피에스에스제이차유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안성시 신소현동 175 안성신소현코아루 102동 11층1103호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 232,000,000원

토지면적: 48.03㎡ (약 14.53평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상건물은 경기도 안성시 신소현동에 소재하며, '안성여자고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근에는 아파트단지, 근린생활시설, 산업단지 및 각급 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

대상건물이 있는 아파트단지까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 북측 근거리에는 국도 제38호선, 서측 및 남측 인근으로는 국가지원 지방도 제70호선이 통과하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (갑4): 윤화섭 (2007-06-07)

* 소유권 이전 (갑5): 강병구 (2010-11-24)

* 소유권 이전 (갑40): 이리라 (2021-01-15) - 임의경매 (2020타경41383)

* 근저당권 (을10): 에스비아이저축은행 (220,800,000원) (2021-09-15) - 말소기준권리

* 근저당권 (을11): 에스비아이저축은행 (38,400,000원) (2021-10-28)

* 압류 (갑42): 평택세무서장 (2023-09-14)

* 가압류 (갑44): 경기신용보증재단 (30,000,000원) (2024-11-27)

* 임의경매 (갑46): 아이피에스에스제이차유동화전문 (231,809,905원) (2025-10-29) - 본건 경매개시결정

* 압류 (갑47): 안성시 (2025-11-12)

* 가압류 (갑48): 비엔케이캐피탈 (28,166,539원) (2025-11-21)

* 가압류 (갑49): 보개농업협동조합 (10,849,656원) (2026-07-08)

총 채무액 (등기부채권 총액): 328,216,195원

3.2. 권리 분석 결과

본건 부동산에 등기된 권리 중 말소기준권리인 에스비아이저축은행의 근저당권(2021-09-15)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 분석됩니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 표기되어 있으나, 본건에는 관련 정보 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 임대관계가 파악되지 않았으므로, 점유 관계를 반드시 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상건물 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 안성여자고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 학생들을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 신소현동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 성장관리권역에 해당하여 향후 지역 개발 가능성도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 안성신소현코아루

주소: 경기도 안성시 신소현동 175

사용승인일: 2006년 12월 01일

총 동수: 12동

총 세대수: 829세대

최고층: 20층

총 주차대수: 1019대 (지하 기계식 734대, 옥외 기계식 285대)

5.2. 편의/복리시설

단지 내 승강기, 위생 및 급배수, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 개별 난방 방식이며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역에 포함됩니다.

* 안성여자고등학교 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 투자자에게는 해당되지 않습니다.

6.2. 특이사항 분석

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있으며, 이는 자산유동화전문회사 등을 통해 채권이 관리되고 있음을 의미합니다. 경매 절차 진행에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 권리 관계의 복잡성 여부를 추가적으로 검토할 필요는 있습니다.

6.3. 확인되지 않은 사항

* 현황 아파트로 이용 중이나, 내부 이용상황 및 관리 상태는 집합건축물대장상 등재된 용도를 기준으로 외부 관찰 및 탐문 조사로 파악되었으며, 내부 구조도 및 정확한 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 거주자가 있는지 여부 및 명도 가능성을 반드시 현장 조사 및 권리 관계 확인을 통해 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

안성시 신소현동에 위치한 안성신소현코아루 아파트 102동 1103호는 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편이며, 최근 실거래가를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 유동화 물건이라는 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 법적 제한 사항은 일반적인 주거지로서의 규제이며, 직접적인 개발 저해 요인은 크지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안성시 신소현동의 입지 좋은 아파트 단지 내 물건

* 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대

* 모든 선순위 권리는 소멸되어 낙찰 후 인수 부담 없음

* 84.98㎡ (약 25.71평)의 선호도 높은 중소형 면적

* 안정적인 주거 환경 및 교육 시설 인접

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가가 210,000,000원에서 216,500,000원 수준에서 형성되어 있으며, 본건 감정가는 232,000,000원입니다.

건물 연식(2006년식, 약 18년) 및 경매 특성상 감안하여, 시세 대비 약 5% 이상 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재 파악된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 208,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.