나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73535 [1] 경기도 양주시 덕계동 533-4 스카이빌 1층 101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 단독주택, 창고 및 주거나지 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 일반철골조 (철근)콘크리트지븡 4층 중 1층 101호로서 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실1, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73535 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-4 스카이빌 1층 101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 68.67㎡ (약 20.77평)

토지지분: 68.675㎡ (약 20.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.74㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.743㎡ (약 15.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 명시된 주의사항 없음.

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 단독주택, 창고 및 주거나지 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

1.2. 3. 건물 구조

철근콘크리트조 및 일반철골조, 4층 중 1층 101호. 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 이중창호임.

1.2. 4. 이용 상태

다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실1, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

1.2. 5. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

1.2. 6. 토지 형상 및 이용 상태

사다리형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

1.2. 7. 인접 도로 상태

남서측으로 노폭 약 6~8미터 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형,덕계06), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

1.2. 9. 공부와의 차이

없음.

1.2. 10. 기타 참고사항

임대관계: 미상.

1.3. 권리분석

본건 부동산의 권리관계는 다음과 같이 분석됨.

말소기준권리: 2022년 7월 14일 접수된 주식회사디에스솔루션즈 근저당권 (금액: 50,000,000원)으로, 이보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 집합건물 등기부 요약

* 등기 구분: 갑4, 접수일자: 2021-10-18, 권리종류: 소유권이전3번신탁등기말소

* 등기 구분: 을4, 접수일자: 2024-03-07, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 130,000,000원, 말소: 말소. (비고: 전입일자 2021-12-3, 확정일자 2021-11-2)

* 등기 구분: 갑5, 접수일자: 2022-06-10, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 홍성범

* 등기 구분: 을3, 접수일자: 2022-07-14, 권리종류: 근저당권, 권리자: 주식회사디에스솔루션즈 (말소기준권리)

* 등기 구분: 갑6, 접수일자: 2023-04-24, 권리종류: 가압류, 권리자: 오케이캐피탈주식회사 (말소)

* 등기 구분: 갑7, 접수일자: 2024-05-07, 권리종류: 가압류, 권리자: 중소기업은행 (말소)

* 등기 구분: 갑8, 접수일자: 2024-11-14, 권리종류: 압류, 권리자: 국 (말소)

* 등기 구분: 갑9, 접수일자: 2025-07-29, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단 (말소)

* 등기 구분: 갑10, 접수일자: 2025-11-11, 권리종류: 강제경매, 권리자: 서울보증보험 (말소)

* 등기 구분: 갑11, 접수일자: 2026-01-07, 권리종류: 압류, 권리자: 양주시 (말소)

* 등기부채권 총액: 288,425,840원

* 물건명세서 특이사항: 서울보증보험 주식회사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소에 동의한다'는 확약서(2026.2.3.자 제출)가 확인됨. 이에 따라 한국토지주택공사(LH) 임차권은 실질적인 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 매매 정보 분석

제공된 최근 매매 정보 중, "행복마을2차"(대지면적 약 34.11㎡, 건물전용면적 70.2㎡, 2019년식)가 2026년 6월 4일 210,000,000원에 거래되었음. 이는 평당 약 990,000원, 제곱미터당 약 300,000원 수준임. 본건(건물전용면적 49.74㎡, 2014년 준공)의 감정가 169,000,000원은 제곱미터당 약 339,967원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 소폭 높게 평가되었으나, 건물의 연식과 면적 차이를 감안하면 합리적인 수준으로 판단됨. 기타 오래된 빌라들의 거래가는 본건과 직접적인 비교가 어려움.

1.4. 2. 주변 임대 정보 분석

최근 전월세 JSON 정보가 제공되지 않아 정확한 임대 시세 분석이 어려움.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에는 덕계고등학교가 북측에 위치하며, 덕계초등학교, 덕계중학교 등이 소재하여 교육환경이 양호함.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호함.

* 편의시설: 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업시설까지는 다소 거리가 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지도 확인 결과, 인근에 주거지 및 상가, 창고 등이 혼재되어 있으나, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않음.

1.6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약: 한국토지주택공사(LH)의 임차권이 등기부상 말소되었고, 서울보증보험(SGI)으로부터 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 최종 확인 필요.

* 물건 연식: 2014년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성.

* 낙찰가: 감정가가 시장 시세 대비 소폭 높을 가능성이 있어, 과도한 경쟁 시 입찰가 산정에 신중할 필요.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 교통여건을 갖추고 있음. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 특히 한국토지주택공사(LH) 임차권과 관련하여 SGI의 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. 이는 본건의 큰 장점으로 작용할 수 있음. 다만, 감정가가 최근 유사 물건 거래가 대비 소폭 높게 책정된 점과 건물의 연식을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: SGI의 확약으로 인해 1.3억원의 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 큰 장점 보유.

* 양호한 입지 및 주변 환경: "덕계고등학교" 인근 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성 양호.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리행사에 용이.

* 향후 개발 가능성: 양주시 덕계동 지역의 지속적인 개발 가능성 및 지역 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례(행복마을2차, 210,000,000원)와 비교 시, 본건의 면적(49.74㎡)과 연식(2014년)을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰이 합리적일 수 있음. SGI의 확약으로 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 시장 상황 및 경쟁 강도를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋음.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 175,000,000원

권장 입찰가: 160,000,000원

(참고: 본 정보는 제공된 자료와 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 시에는 현장 답사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.