나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73519 [1] 경기도 의정부시 금오동 402-2 금오캐슬 라동 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북서측 인근에 소재하며 주변지역은 주로 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로 제반 주거환경은 양호함.

교통상황

의정부 중심권에 비교적 가까운 위치로서 간선도로와의 접근성 및 경전철 이용 등 제반 교통 여건은 대체로 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층중 3층 301호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 새시 유리 이중창.

이용상태

다세대주택(방 3실, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 가징형 토지로서 주변지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 도시형생활 주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역(금오 중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73519 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 402-2 금오캐슬 라동 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 33.86㎡ (약 10.24평)

건물면적: 69.42㎡ (약 20.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 주로 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주거환경이 양호합니다. 의정부 중심권과 비교적 가까운 거리에 있어 간선도로 접근성이 좋으며, 경전철 이용 등 교통 여건 또한 대체로 편리한 지역입니다. 인근에는 금오중학교가 소재하고 있으며, 주변으로 공동주택 단지들이 밀집해 있습니다.

* 주변 교통: 간선도로 접근성 양호, 경전철 이용 편리.

* 주변 환경: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역, 주거 환경 양호.

* 교육 시설: 금오중학교 인접.

* 혐오시설: 검색 결과, 의정부시는 소각장 이전 논의가 있었으나 자일동 환경자원센터 일대로 결정되었으며, 공공하수처리시설은 지하화 및 생태공원으로 조성되는 등 혐오시설 관련 직접적인 문제는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

해당 물건은 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 5번 순위 임차권등기 (2023. 11. 20. 등기) - 권리자: 박민수, 권리금액: 225,000,000원.

본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [물건명세서 참고사항].

* 말소기준권리: 압류 (2025-10-23, 서울북부지방검찰청검사).

* 임차인 현황:

* 임차인: SHARAVJAMTSSHINEMURUN (S )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2025-08-11, 대항력: 있음.

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우라도 주의가 필요하나, 본 임차인의 경우 보증금 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박민수)

보증금: 225,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-10-22, 확정일자: 2021-09-07, 배당신고일자: 2023-11-20, 대항력: 있음.

* 비고: 선순위임차인으로, 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소 예정 권리: 압류 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10), 강제경매 (갑8).

* 인수 예정 권리: 을구 5번 주택임차권 (권리자: 박민수, 권리금액: 225,000,000원, 말소: 인수).

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 금오동 402-2번지 일대는 주로 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거 지역입니다 [감정평가서 요약]. 주변 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 주거 기능에 중점을 둔 상권으로 분석됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브 지붕 7층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 기타 외벽재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창으로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 본 호실은 도시형생활주택으로, 다세대주택으로 이용 중이며 방 3실, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러 난방 설비, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 금오중학교가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "대항력 있는 임차인"의 존재입니다.

* 선순위 임차인 박민수 씨의 경우, 225,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있습니다. 감정평가액이 218,000,000원임을 고려할 때, 경매 낙찰 후에도 해당 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 그 차액을 인수해야 합니다. 이는 최대 225,000,000원 또는 그 이상을 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

* SHARAVJAMTSSHINEMURUN (S ) 임차인 또한 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 추가적인 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 금오동의 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 도시형생활주택입니다. 방 3개, 욕실 2개의 구조로 실거주 및 임대 수익형으로 고려해볼 수 있습니다. 그러나 2억 2천 5백만원의 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 점은 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 감정평가액보다 높은 금액이므로, 시장 가치를 면밀히 재평가하고 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부시 금오동의 주거 환경 양호 및 교통 편리성.

* 실거주에 적합한 방 3개, 욕실 2개의 내부 구조.

* 도시형생활주택으로서의 잠재적 가치.

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 지역.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 218,000,000원이며, 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 대비 평당 약 31만원 ~ 32만원 수준으로 거래되고 있습니다. 이를 바탕으로 본건(건물면적 69.42㎡)의 적정 시세는 감정가 수준인 약 218,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 225,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 이는 감정가 및 예상 시세보다 높은 금액입니다. 따라서, 단순히 시세만을 반영한 입찰가는 의미가 없으며, 인수해야 할 임차 보증금 225,000,000원을 최저선으로 고려해야 합니다.

이를 고려할 때, 실질적인 투자 가치는 인수 보증금 225,000,000원을 기준으로 책정되어야 합니다. 만약 본 물건의 실제 시장 가치가 225,000,000원을 초과한다는 명확한 근거가 있다면, 해당 가치 범위 내에서 신중하게 접근해야 합니다.

종합적으로, 예상 입찰가는 인수 보증금 225,000,000원을 중심으로, 추가적인 시세 조사 및 위험 요소를 감안하여 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 공격적인 입찰가를 산정하기 어렵기에, 225,000,000원 이상 에서 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정하시길 권고합니다. (단, 낙찰 시 해당 보증금은 별도로 추가 부담됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.