나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6071 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1596-6 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 소재하는 반여중학교 남서측 및 반여3동행정복지센터의 남측에 소재하는 다세대주택 2층 201호로서 부근은 아파트, 다세대주택 및 단독주택, 점포 및 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 단위호로서 [사용승인일: 1995.03.28] ·외 벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 ·내 벽: 벽지 및 일부 타일 마감 ·창 호: 샷시조 목재2중창임.

이용상태

다세대주택이며 이해관계인의 부재로 폐문되어 폐문되어 내부를 확인치 못하였으니 경매의 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스인입설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향하는 경사지대 내 세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반 주거지역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반여중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6071 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1596-6 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 25,500,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물 면적: 40.48㎡ (약 12.25평)

건물 지분: 20.24㎡ (약 6.12평)

1.4. 매각 대상

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

1.5. 특이사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 해운대구 반여동에 소재하며, 반여중학교 남서측 및 반여3동행정복지센터 남측에 위치함. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 점포 및 시장 등이 혼재되어 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리는 엠메이드대부유한회사 명의의 강제경매개시결정 등기(2025-11-11 접수)임.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1995-02-28

대항력: 있음

임차인 이 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 인수 보증금은 0원으로 분석됨. 그러나 0원으로 신고된 보증금/차임 금액은 통상적이지 않으므로, 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 반드시 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지 부근에는 점포 및 시장 등이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 건축물 용도

건축물표제부상 본 건 건물은 다세대주택 외에 근린생활시설 용도로도 사용 가능한 복합 건축물임.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경을 형성하고 있음.

5.2. 편의 시설

반여3동행정복지센터가 인접해 있으며, 주변에 시장과 점포들이 있어 생활 편의성이 양호함.

5.3. 교육 시설

반여중학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분매각 대상이므로, 공유자와의 관계 형성이 필수적임. 또한, 공유자 우선매수권이 신고되어 있어 최고가 매수인이 결정되더라도 공유자가 해당 지분을 낙찰받을 가능성이 있음 (1회에 한함).

6.2. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 실제 권리 관계 및 인수 금액이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 요구됨.

6.3. 미확인 내부 상태

이해관계인의 부재로 폐문 상태로 내부 확인이 이루어지지 않았음. 경매 진행 시 내부 상태를 재확인해야 함.

7. 종합 의견

본 건은 감정가 대비 주변 시세가 상대적으로 낮을 가능성이 있어 가격적인 메리트를 고려할 수 있으나, 지분매각이라는 특성과 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 25,500,000원 대비 주변 시세가 30,000,000원 이상으로 추정되는 바, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있음. (최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 건물의 시세는 31,500,000원에서 50,000,000원 수준으로 파악됨.)

8.2. 입지

주거 밀집 지역 내 위치하며, 주변에 학교, 행정복지센터, 시장, 점포 등 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가 산정 결과, 감정가 25,500,000원을 기준으로 시장 가격 및 제반 사항을 고려했을 때, 29,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 이는 감정가 대비 약 11.8% 상승한 금액이며, 추정되는 시장 가격 범위 내에서의 경쟁력 있는 입찰가로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.