나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51961 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 864 주건축물 1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 봉산리 소재 오송역 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 근린생활시설, 단독주택 및 공공시설 등이 소재하는 주상복합 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 철도역이 소재하여 대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제5층 제501호로, 외 벽: 돌붙임 등 마감, 내 벽: 페인팅, 인테리어 등 마감, 바 닥: 석물깔기, 타일깔기 등 마감, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

이용원(현황:사무소)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 인도를 포함한 왕복 4차선의 포장도로와 북서측으로 인도를 포함한 왕복 2차선의 포장도로로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 건축한계선 도로변1~2M) , 지구단위계획구역(오송생명과학단지) , 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(오송생명과학단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51961 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 864 주건축물 1동 5층501호 (신주소: 충청북도 청주시 흥덕구 오송생명5로 303)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 1,080,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 내 5층 501호

1.2. 면적 정보

토지면적: 108.82㎡ (약 32.9평)

토지지분: 108.82㎡ (약 32.9평)

건물면적: 599.44㎡ (약 181.3평)

건물지분: 599.4375㎡ (약 181.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 오송생명5로 303에 위치하며, 오송역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택 및 공공시설 등이 혼재된 주상복합 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 오송역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 상태

건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지상 10층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅 및 인테리어로, 바닥은 석물깔기 및 타일깔기 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 인도를 포함한 왕복 4차선 포장도로, 북서측으로는 인도를 포함한 왕복 2차선 포장도로와 접하여 차량 접근이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역 내에 속하며, 상업용지(건폐율 80% 이하, 용적률 1000% 이하)로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(오송생명과학단지)으로 관리되고 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 국가산업단지(오송생명과학단지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 권리 관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 전OOOOOOOOOOOOOO입니다. 공동담보 물건에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전국전세버스운송사업조합연합회

* 보증금: 1,600,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 대항력이 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2018-03-23: 소유권이전(3번신탁등기말소)

* 2018-03-23: 소유권이전(박한솔, 매매금 2,100,000,000원)

* 2021-04-29: 근저당권 설정 (채권자: 전국전세버스운송사업조합연합회, 채권최고액: 1,600,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-07-10 ~ 2025-07-03: 청주시 압류 등 다수

* 2025-11-12: 임의경매개시결정 (채권자: 전국전세버스운송사업조합연합회, 경매사건번호: 2025타경51961)

등기부 채권 총액: 1,600,000,000원 (근저당권 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 오송역 인근에 위치하며, 제1종근린생활시설 및 업무시설로 이용 가능한 지역에 속합니다. 오송생명과학단지 내에 위치하여 관련 산업 종사자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 교통 접근성

오송역과 인접한 위치는 유동인구 확보에 유리하며, 주변 도로망 또한 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 오송역이 인접하여 광역 교통망 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

주상복합 지대로서 단독주택 및 공공시설 등이 혼재되어 있어 지역적 특성을 파악하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

현재 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 채무 관계

근저당권 및 다수의 압류 등기 등이 설정되어 있으며, 임의경매 개시결정으로 인해 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되므로, 관련 채무 관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충북 청주시 오송읍에 위치한 근린상가 및 업무시설로서, 오송역과 오송생명과학단지라는 주요 시설 인근에 자리하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 현대적인 편이며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 다만, 임대 관계가 미상이며, 다수의 권리 관계와 공동담보라는 특이사항이 있어 인수되는 권리 및 총 채무액에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 오송역 및 오송생명과학단지 인근의 우수한 입지

* 제1종근린생활시설 및 업무시설로서의 다양한 활용 가능성

* 국가 산업단지 개발에 따른 향후 잠재적 가치 상승 기대

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자 부담 최소화

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 1,080,000,000원을 기준으로 시장 상황, 건물 상태, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 채권 총액이 1,600,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 낙찰가는 감정가 이상에서 결정될 가능성이 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 내부 상태 확인 및 임대 가능성 분석이 필수적입니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정에 대한 최종 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

* 주변 교통망 및 상업시설 관련하여 혐오시설 정보는 현재 제공된 자료상으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 투자 시에는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.