나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503784 [1] 대전광역시 동구 용전동 168-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "KT용전지점" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 다가구/단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 평탄하게 조성된 토지로서, 현황 "주상용 건부지" 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 현황 본건 북측으로 폭 약 7~8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(용전19)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 건축물현황도, 사진용지" 참고하여 주시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 - 미상입니다. 2) 기타 - 본건의 정확한 위치 및 경계확인 등은 측량을 요하는 사항인 바, 귀 경매진행시 재확인 하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, (사용승인일 : 2014.08.14) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등이며, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등이며, 창호 : 하이샷시 마감 등 입니다.

이용상태

기호(2) 주상용 건물로 이용중입니다. 1층 : 사무소 및 주거용(1개호)으로 이용중임. 2~3층 : 다가구주택(각층 5가구)으로 이용중임. 4층 : 다가구주택(2가구)으로 이용중임. 5층 : 사무소 및 주거용(2개호)으로 이용중임.

설비내역

기호(2)는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적개황도 및 건축물현황도, 사진용지" 참고하여 주시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 본건 건물 일부는 폐문·부재중으로 내부구조의 전체 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 일반건축물대장 및 현장탐문조사 외부관찰 등 결과를 기준으로 작성하였는 바, 귀 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 2 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503784 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 용전동 168-2

* 용도: 근린주택

* 감정가: 11억 6521만 4500원

* 토지면적: 223.50㎡ (약 67.62평)

* 건물면적: 444.34㎡ (약 134.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOO

* 건축년도: 2014년 8월 14일 사용승인

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "KT용전지점" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다가구/단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 7~8m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(용전19)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 4월 18일 접수된 한밭새마을금고 근저당권(3억 3800만원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 등기부상 임의경매, 압류, 주택임차권 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* (201호) 천진승: 보증금 3500만원, 전입 2022-11-22, 확정 2022-11-01, 배당신고 2025-02-25. 대항력 없음.

* (202호) 김푸른: 보증금 4000만원, 전입 2023-04-17, 확정 2023-04-17, 배당신고 2025-11-19. 대항력 없음.

* (203호) 정아현: 보증금 500만원, 차임 38만원, 전입 2021-09-16, 배당신고 2026-01-14. 확정일자 미확인. 대항력 없음.

* (204호) 김진동: 보증금 3500만원, 전입 2021-10-27, 배당신고 2026-02-11. 확정일자 미확인. 대항력 없음.

* (205호) 김보배: 보증금 300만원, 차임 32만원, 전입 2025-11-17, 확정 2025-11-17, 배당신고 2026-02-03. 대항력 없음.

* (301호) 장철민: 보증금 4000만원, 전입 2022-02-04, 확정 2021-12-24, 배당신고 2026-01-08. 대항력 없음.

* (302호) 조승민: 보증금 3000만원, 차임 10만원, 전입 2021-02-15, 확정 2021-02-15, 배당신고 2025-11-17. 대항력 없음.

* (303호) 황혜영: 보증금 4300만원, 차임 5만원, 전입 2023-05-12, 확정 2025-11-17, 배당신고 2025-11-18. 대항력 없음.

* (305호) 김주현: 보증금 600만원, 차임 33만원, 전입 2024-10-04, 확정 2024-10-04, 배당신고 2025-11-20. 대항력 없음.

* (401호) 이상필: 보증금 4500만원, 전입 2020-04-21, 확정 2020-04-21, 배당신고 2025-11-17. 대항력 없음.

* (402호) 정효진: 보증금 1억 5000만원, 전입 2022-05-10, 확정 2022-04-05, 배당신고 2025-11-18. 대항력 없음.

* (501호) 안승호: 보증금 4800만원, 전입 2016-09-13, 확정 2016-09-13, 배당신고 2025-11-17. 대항력 없음.

* (502호) 이슬: 보증금 3000만원, 차임 15만원, 전입 2022-03-14, 확정 2022-03-14, 배당신고 2026-01-16. 대항력 없음.

* 임차인 김태훈, 이은정, 황윤석: 보증금 및 차임 미상. 전입일자만 확인. 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 위치한 근린주택으로, 주변에 공동주택, 다가구/단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요가 꾸준히 존재할 것으로 보입니다.

* "KT용전지점" 인근이라는 지리적 이점과 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능과 함께 근린생활시설의 운영이 가능하며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 요소입니다.

* 주거 지역의 안정적인 수요와 상업 시설의 잠재적 수요가 결합된 복합 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 주거 지역 형성에 따른 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근이 가능합니다.

* 의료시설: 동구 지역 내 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 시정 명령, 이행강제금 부과, 건축 관련 인허가 제한 등 행정 처분 대상이 될 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 또는 추후 리모델링/재건축 시 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있으므로, 정확한 위반 내용 및 시정 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 건물 일부가 폐문·부재중으로 전체 내부 구조 및 이용 상태를 완벽하게 확인하지 못했습니다. 실제 건물 상태 및 내부 구조가 공부상 내용과 다를 수 있으며, 이는 명도 과정이나 향후 내부 수리 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(10.11㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 소유권 및 관리 방안을 사전에 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 위치한 5층 규모의 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 감정가는 11억 6521만 4500원입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 건물 일부의 내부 확인 불가 사항은 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 정확한 현황 파악 및 이에 대한 대비책 마련이 필요합니다.

* 주변 시세 및 건물 상태, 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 2014년에 신축된 건물로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 11억 6521만 4500원

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 개별 호실의 소규모 거래 사례로, 본 건과 같이 5층 규모의 근린주택 전체의 가치를 직접적으로 평가하기에는 한계가 있습니다. 감정가는 연면적 444.34㎡ (약 134.44평)을 기준으로 평당 약 867만원 수준으로 산정되었습니다. 이는 인근의 오래된 연립/다세대 주택 개별 호실의 거래 가격(평당 약 250만원 ~ 380만원)보다 높은 수준으로, 본 물건의 신축 연도(2014년) 및 규모를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건의 가장 큰 위험 요소는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점과, 건물 일부의 내부 확인이 어렵다는 점입니다. 위반건축물은 향후 이행강제금 부과 등 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있으며, 내부 확인 불가로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다. 따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 현재 감정가 11억 6521만 4500원을 기준으로 하되, 위반건축물 관련 예상되는 부담 및 내부 확인의 어려움을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준인 약 9억 3천만원 ~ 10억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 추가 조사 및 위반건축물 관련 상세 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.