나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503718 [1] 대전광역시 서구 갈마동 390-22 갈마아파트 102동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 남측인근에 위치하는 구분건물(아파트) 로서, 본건 주위는 아파트단지가 주를 이루며, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주거지역으 로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 1994.09.17) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지 부정형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 중로 등에 접하고 있으며, 단지내 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503718 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 390-22 갈마아파트 102동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 232,000,000원

토지면적: 44.67㎡ (약 13.51평)

건물면적: 84.68㎡ (약 25.61평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 안전대부

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 갈마동 소재 "봉산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 28일 접수된 대전.충남양돈축산업협동조합의 근저당권(을7, 78,000,000원)입니다.

* 소멸예상 권리: 말소기준권리 이후 접수된 가압류(갑4), 임의경매(갑5), 근저당권(을8, 을8-4) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:" 항목이 기재되어 있어, 실제 지상권 등 법적으로 인수해야 하는 권리가 있는지 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 불확실하며, 거주자가 없어 내부 상태는 도면 등을 참고하여 평가되었습니다. 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 주거 중심 지역: 아파트 단지가 밀집된 배후 주거 단지로서, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 상권입니다.

* 교육 환경: 봉산초등학교가 인접해 있어 교육 관련 인프라가 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 아파트 정보: 갈마아파트, 1994년 9월 17일 사용승인되었습니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 204호입니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

* 주차: 총 주차 가능 대수는 1650대입니다 (옥외 1624대, 옥내 45대).

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 및 점유: 임대차 관계가 확인되지 않았고 거주자가 부재중이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년에 건축되어 약 30년의 건축 연한을 가지고 있어, 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 항목이 있어, 등기부상 명확히 말소되지 않는 권리가 있는지 추가 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 대전 서구의 안정적인 주거 지역인 갈마동에 위치한 아파트로, 봉산초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 최근 매매 사례가 감정가와 유사한 수준에서 형성되고 있어 시장 가치가 안정적으로 유지되고 있는 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계 불확실성, 거주자 부재로 인한 명도 리스크, 건물 노후화, 그리고 미소멸 권리 가능성 등은 본 물건의 가치를 평가함에 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 대전의 주요 주거 지역 중 하나인 갈마동에 위치하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 교육 환경 우수: 초등학교가 인접하여 실수요자에게 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 시세 기반 거래: 최근 거래 사례가 감정가와 부합하여, 급격한 시세 하락보다는 가치 안정성이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(84.68㎡)의 아파트가 2026년 6월에 230,000,000원(2억 3천만원)에 거래되었습니다.

* 감정가: 232,000,000원(2억 3천 2백만원)입니다.

* 예상 입찰가: 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 2억 3천만원 내외로 판단됩니다. 명도 및 기타 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 다소 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가: 228,000,000원 (2억 2천 8백만원)

* 참고사항: 상기 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시장 분석을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법률 자문 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 환경 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.