나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1791 [1] 인천광역시 연수구 송도동 315-1 송도에스케이뷰 105동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

연수구 송도동 소재 "인천은송초등학교" 도로 서측 건너편에 위치하는 아파트 "송도에스케이뷰 제105동" 제9층 제902호로서 인근은 고층아파트 및 업무시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

제2경인고속국도 송도I.C가 남동측 인근에, 인천지하철1호선"송도달빛축제공원역"이 남측인근에, 수인분당선 전철 송도역이 북동측 원거리에 위치하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 40층 규모의 초고층아파트 내 9층 902호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 등 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측,서측 및 북측으로 대로, 남측으로 중로에 4면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역(경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법), 공유수면준공매립지(공유수면 관리 및 매립에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법), 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1791 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 315-1 송도에스케이뷰 105동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 714,000,000원

토지면적: 49.46㎡ (약 14.96평)

토지지분: 49.4636㎡ (약 14.96평)

건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.6541㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신한은행으로 추정)

사용승인일: 2019년 07월 09일

건축년도: 2019년

1.2. 물건 현황

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 송도 SK VIEW 아파트 105동 9층 902호입니다.

철근콘크리트구조의 40층 규모 초고층 아파트 내에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감이며, 창호는 섀시 창호로 구성되어 있습니다.

일반적인 상하수도설비 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형으로 아파트 부지로 이용 중이며, 인접 토지와 등고평탄합니다.

동측, 서측, 북측으로 대로에, 남측으로 중로에 4면이 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 714,000,000원입니다.

전유 면적은 건물 기준 약 84.65㎡ (약 25.61평)이며, 토지 지분은 약 49.46㎡ (약 14.96평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천은송초등학교" 도로 서측 건너편에 위치합니다.

본 물건이 속한 "송도 SK VIEW" 아파트 단지는 고층 아파트와 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

제2경인고속국도 송도I.C가 남동측 인근에 위치하여 광역 접근성이 우수합니다.

인천지하철 1호선 "송도달빛축제공원역"이 남측 인근에 있으며, 수인분당선 송도역이 북동측 원거리에 위치합니다.

단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 공유수면준공매립지, 상대보호구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

등기부상 을구의 근저당권 1건(우리은행)과 근저당권 2건(신한은행, 중앙농업협동조합)이 모두 말소될 예정입니다.

또한, 갑구의 소유권이전 1번 신탁등기말소(강영진), 가압류 3건(인천저축은행, 에스지씨이앤씨 각 2건) 또한 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건은 임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

임대차 관계가 미상인 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보이나, 경매 진행 전 법원 현황 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

인천 송도국제도시 내에 위치하며, 주변에 고층 아파트 단지와 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

초등학교, 지하철역, 고속도로IC 등이 인접하여 생활 편의성과 교통 접근성이 우수한 상권으로 평가됩니다.

향후 송도국제도시의 지속적인 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "인천은송초등학교"가 인접하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 "송도달빛축제공원역" 이용이 편리하며, 제2경인고속도로 송도IC를 통한 광역 이동이 용이합니다. 단지 주변 버스 정류장을 통한 시내버스 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 송도국제도시 내에 위치하여 다양한 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건 대비 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (일반적으로 법적 절차상 문제는 없으나, 거래 과정이나 서류상 특이사항이 있을 수 있습니다.)

6.2. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래허가구역(2025.8.26-2026.8.25)에 포함되어 있습니다. 다만, 경매 취득 시에는 별도의 허가를 요하지 않을 수 있으나, 향후 매각 후 관련 법규를 재확인하는 것이 좋습니다. (허가 기간 만료 시점 확인 필요)

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도국제도시의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 신축 아파트라는 장점을 가진 매력적인 경매 물건입니다.

등기부상 권리관계가 명확하며, 매각으로 인한 모든 권리 소멸이 예상되어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 판단됩니다.

유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있으나, 명확한 권리 분석과 시세 조사를 통해 충분히 극복 가능한 부분입니다.

향후 송도국제도시의 발전 가능성과 신축 아파트의 희소성을 고려할 때, 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 송도국제도시의 핵심 지역에 위치하며, 주변으로 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 신축 아파트: 2019년 준공된 비교적 신축 아파트로, 내부 상태 및 단지 관리 수준이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치: 송도국제도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 높은 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 고속도로 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적과 층수의 아파트가 2026년 7월에 6억 8천만원에서 7억 3천만원 사이에 거래되었습니다.

감정가는 7억 1천 4백만원으로, 최근 실거래가 평균(약 7억 1천 2백 6십 7만원)과 유사한 수준입니다.

유동화 물건 및 임대차 관계 미상 등의 특이사항을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 6억 9천만원 ~ 7억 3천만원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.