나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1785 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 292-7 학익동월드타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인천지방법원' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(아파트 등), 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 (사용승인일자 : 2017.08.03.) 제1층 제110호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단지의 가장형 평지로서 의료시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1)~(9): 준주거지역(2016-12-26), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1785 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 292-7 학익동월드타워 1층110호

건물 명칭: 학익동월드타워

도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로 420

용도: 근린상가 (건축물 현황상 의료시설, 제1·2종 근린생활시설, 업무시설 등 복합 용도)

감정가: 525,000,000원

토지 면적: 21.14㎡ (약 6.39평)

토지 지분: 21.145㎡ (약 6.39평)

건물 면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물 지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용 승인일자: 2017년 08월 03일

본건 이용 상태 (현황): 근린생활시설 (현재 공실)

설비 내역: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 구비

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천지방법원 북서측 인근에 위치하며, 주변에 공동주택(아파트 등), 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인접 도로 상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측 및 남동측으로는 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 (하나은행 근저당, 2018년 08월 29일 접수)

인수되는 권리: 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 34,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2018년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 현황 조사 시 공실 상태로 파악되었으나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상에 해당합니다.

주요 등기사항 요약 (2026년 03월 13일 작성일 기준):

* 소유권이전 (매매): 김채림 (2018-08-29)

* 근저당: 하나은행 (2018-08-29, 522,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 최태업 (2018-08-29, 130,000,000원) - 말소

* 소유권이전청구권가등기: 정경숙 (2020-04-09) - 말소

* 압류: 부평구 (2023-12-06) - 말소

* 압류: 서인천세무서장 (2025-06-13) - 말소

* 압류: 미추홀구 (2025-10-31) - 말소

* 임의경매개시결정: 하나은행 (2025-06-13, 380,549,951원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 압류: 고양시 (2026-03-24) - 말소

등기부채권 총액: 652,000,000원

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 학익동 일대는 공동주택, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있어 지역 내에서의 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

토지 이용 계획:

* 용도지역: 준주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 08월 21일 기준, 외국인에 한함. 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

현재 이용 상태: 본건은 근린생활시설로 활용 가능하나, 현재는 공실 상태로 비어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성: 차량 진입이 원활하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리하여 생활 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주거 및 상업시설 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.)

주변 환경: 인천지방법원과 인접해 있으며, 다양한 종류의 건물들이 밀집하여 있어 기본적인 주거 및 상업 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 공실: 현재 건물이 비어있는 공실 상태로, 신규 임차인 확보까지 공실 기간이 장기화될 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 본 물건은 외국인에게 토지거래 허가가 필요한 지역에 해당됩니다. 국내 투자자에게는 직접적인 제약은 없으나, 투자 시 참고해야 할 사항입니다. (지정기간 확인 필요)

임대 관계 미상: 임차인이 없으나, 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 현재 임차인은 대항력이 없으므로 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

건축물 연식: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설 인접 여부: 현재까지 조사된 바로는 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 인천지방법원 인근에 위치한 대로변 근린상가로, 주변에 주거 및 상업 시설이 밀집하여 있어 잠재 수요가 풍부한 지역입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 본 건을 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 명확하지 않다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 향후 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 전략 수립이 필요합니다.

토지거래허가구역이라는 점은 외국인 투자자에게는 제한 사항이 될 수 있으나, 내국인 투자자에게는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 인천지방법원 및 주거/상업 밀집 지역 내에 위치하여 유동인구 확보 및 배후 수요가 기대됩니다.

정리된 권리 관계: 모든 권리가 소멸되므로 법적 문제없이 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

상업 활동 가능성: 근린상가로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 주변 상권 활성화 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

비교적 신축 건물: 2017년식 건물로 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 525,000,000원

본 건은 현재 공실 상태이므로, 예상 임대 수익률, 향후 공실 해소 가능성, 명도 예상 비용, 유사 물건의 최근 시세 및 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 경매 시장 동향과 본 건의 개별적인 장단점을 면밀히 분석한 후, 적정 낙찰가 범위를 설정하시기 바랍니다. (추가적인 현장 조사 및 상세 시세 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.