나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경5219 [1] 경기도 동두천시 생연동 442-1 명품하우스 8층816호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천시청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "동두천중앙역"이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 층수 : 지상 10층 건물 내 8층 소재 외벽 : 미장스톤, 벽돌타일 및 돌붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(원룸형-도시형생활주택)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 아파트(원룸형-도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경5219 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사 추정)

감정가: 60,000,000원

2.2. 물건 현황

2.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 동두천시 생연동 442-1 명품하우스 8층 816호

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총층수: 지상 10층 (본건 8층)

준공일: 2012년 8월 7일

건물명: 명품하우스

2.2. 2. 면적 및 용도

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

토지면적: 8.30㎡ (약 2.51평)

토지 지분: 8.30㎡ (약 2.51평)

건물면적: 30.94㎡ (약 9.36평)

건물 지분: 30.94㎡ (약 9.36평)

2.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 60,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 동두천시청 서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다 [cite:appraisal].

생연동은 동두천시의 중심부에 위치한 지역으로, 과거 경원선 어수동역을 중심으로 시가지가 발달했으며, 현재도 큰시장, 양키시장, 중앙시장 등 재래시장이 있어 지역 상권을 유지하고 있습니다. 최근에는 미군기지 이전 등으로 침체된 지역에 대한 도시재생 사업이 추진되고 있어 향후 환경 개선이 기대됩니다.

3.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 '동두천중앙역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite:appraisal].

3.3. 도로 상황

본건 건물은 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다 [cite:appraisal].

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부상 총 채권액은 106,838,560원입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2012-09-24, 40,800,000원)

등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 이재일 외 2명 (2012-08-10)

* 근저당: 우리은행 (2012-09-24, 40,800,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 경기신용보증재단 (2022-08-30, 10,380,000원) - 말소

* 가압류: 농협은행 (2022-10-31, 8,245,413원) - 말소

* 가압류: 한화생명보험 (2022-12-27, 47,413,147원) - 말소

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-11-06, 29,475,122원) - 본건 경매 개시

모든 등기부상 채권은 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite:register_summary].

4.2. 임차인 현황

4.2. 1. 임차인 정보

임차인: 고윤혁 (고 )

보증금: 15,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2020-05-04

확정일자: 2023-11-29

배당신고일자: 2026-01-09

4.2. 2. 대항력 및 보증금 인수 여부

본 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 인수 금액은 0원입니다 [cite:tenant_info].

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 생연동은 동두천시의 옛 중심지로, 큰시장, 양키시장(애신시장), 중앙시장 등 재래시장이 활발히 운영되고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 주변에 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 학교 등이 소재하여 상권이 형성되어 있습니다 [cite:appraisal].

5.2. 지역 개발 가능성

최근 동두천시 생연1동 일원에서 도시재생 사업이 국토교통부 공모 사업에 선정되어 추진될 예정입니다. 이 사업은 2027년부터 2030년까지 진행되며, 노후 주거지 정비, 생활기반시설 확충, 주민 공동체 회복 등을 포함합니다. 특히 '세대ON 플랫폼' 신축, 안심 통학로 및 시니어 산책길 조성, 공공 쉼터(세이프파크) 설치, 노후 주택 집수리 등이 예정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 지역 활성화가 기대됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 시설

인근에 동두천시청이 있으며, 재래시장(큰시장, 양키시장, 중앙시장)을 비롯한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다 [cite:7, appraisal].

6.2. 교육 시설

주변에 동두천초등학교, 동두천중학교, 동두천고등학교, 한국문화영상고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다 [cite:appraisal].

6.3. 의료 시설

구체적인 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 동두천시 차원에서 제생병원 설립 등 지역 간 보건의료 격차 해소를 위한 노력이 진행 중입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

권리분석 결과, 모든 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 채권자 한국주택금융공사의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다 [cite:tenant_info, register_summary].

7.2. 물건 자체 리스크

본 건은 전용면적 30.94㎡(약 9.36평)으로, 주변 유사 물건에 비해 면적이 작은 편입니다. 이는 향후 매각 시 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다 [cite:comparable_sales_analysis].

7.3. 주변 환경 리스크

검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없었습니다. 생연동은 일부 미군기지 이전 등으로 침체되었던 지역이 있으나, 현재 활발히 도시재생 사업이 추진되어 환경 개선이 기대되는 지역입니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 특히 최근 선정된 도시재생 사업을 통해 미래 주거 환경 개선이 기대되는 물건입니다. 권리상 문제는 전혀 없으며, 임차인 인수 부담도 없습니다. 다만, 전용면적이 약 9.36평으로 상대적으로 작은 편임을 감안해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 인수 부담이 소멸되는 물건.

* 향후 가치 상승 기대: 도시재생 사업 추진으로 인한 지역 환경 개선 및 활성화 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철역 및 상업 시설 인접.

* 소액 투자 가능성: 감정가 6천만원 수준으로 진입 장벽이 높지 않음.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 60,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 면적이 더 넓은 다세대/연립주택(50~63㎡)이 4950만원~6000만원에 거래되었습니다. 특히, 59.94㎡(약 18.1평) 빌라가 6000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적이 30.94㎡(약 9.36평)으로, 주변 시세 대비 면적이 작다는 점을 감안해야 합니다.

면적당 가격으로 환산 시, 유사 면적이라면 2500만원~3500만원 수준으로 볼 수 있습니다.

다만, 본건은 도시형생활주택으로 신축 연도(2012년)가 비교적 최신이고, 주차 및 설비 등에서 장점이 있을 수 있습니다. 또한, 도시재생 사업으로 인한 미래 가치 상승 요인을 고려해야 합니다.

보수적으로 접근하여, 권리 관계가 명확하고 향후 발전 가능성이 있는 점을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준 또는 주변 면적 넓은 물건의 면적당 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 50,000,000원 ~ 55,000,000원 범위로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 인수 없음)

* 최소 희망 입찰가 (감정가 80%): 48,000,000원

* 적정 입찰가 (시장 고려): 50,000,000원 ~ 55,000,000원

* 최고 입찰가 (높은 경쟁률 예상 시): 58,000,000원

최종 입찰가는 상세 권리 분석 및 현장 방문 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.