나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53343 [1] 경기도 광주시 신현동 392-8 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현현대 모닝사이드 아파트" 남동측 인근에 위치하며 부근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건 다세대주택 중 1층 102호로서, 외 벽 : 적벽돌치장쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

기본적인 위생 급배.수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 계획관리지역(계획관리), 개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역(신현2지구 단위계획구역[세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망]) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024 -01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호))<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,특별대책지역< 환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동 392-8번지 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53343 (1)이며, 감정평가액은 172,000,000원입니다.

토지 면적은 52.00㎡ (약 15.73평)이며, 건물 면적은 77.31㎡ (약 23.39평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로는 중복사건, 공유물분할경매, 대항력 있는 임차인 존재 등이 있습니다.

주요 용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, "신현현대 모닝사이드 아파트" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남서측 하향의 완경사지를 평지로 조성한 2필지의 부정형 토지로, 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 3~4미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용으로는 없습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53343)이 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

* 임차인: 김 (전입일자 2018-10-18, 보증금 0원, 차임 0원) - 대항력 있음

* 임차인: 조 (전입일자 2018-10-18, 보증금 0원, 차임 0원) - 대항력 있음

* 주의: 상기 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 인수 여부를 반드시 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 명확히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 집합건물 등기부 요약

최근 소유권 이전은 2020년 7월 14일 증여(조남선 외 1명)로 이루어졌습니다.

본건에 대한 강제경매는 주식회사실버백에 의해 2023년 9월 7일에 신청되었습니다.

등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 실거래가 분석 (JSON 정보 기반)

* 블리스타운(C동): 2019년식, 70.17㎡ (약 21.23평), 2026년 5월 4일 매매가 320,000,000원

* 보헤미안C동: 2019년식, 84.74㎡ (약 25.63평), 2026년 5월 1일 매매가 465,000,000원

* 아트리움(106동): 2012년식, 52.25㎡ (약 15.80평), 2026년 5월 1일 매매가 130,000,000원

* 시세 분석

본 건과 유사한 면적(70.17㎡)의 2019년식 다세대주택이 최근 320,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 본 건의 감정가 172,000,000원은 시장 가격 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됩니다.

건물 연식이 2010년으로 비교적 오래되었지만, 최근 거래된 2019년식 빌라들의 가격대를 고려할 때, 본 건은 상당한 시세 차익 가능성을 내포하고 있습니다.

실거래가 기준, 본 건의 면적(77.31㎡)을 고려하면 시장 가격은 약 340,000,000원 이상으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

"신현현대 모닝사이드 아파트" 인근에 위치하여 아파트 단지, 주택가, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 또한 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등도 주변에 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 조사

주변 지역 지도 검색 결과, 본 건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 중복사건 및 공유물분할 경매: 본 건은 중복 사건으로 진행 중이며, 공유물분할을 위한 경매라는 특성상 절차의 복잡성이나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 11월 준공된 건물로, 약 30년의 건축 연도를 가지고 있어 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 추가적인 비용 지출이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역(신현2지구) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위 시 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 공유물분할 경매를 통해 진행 중입니다. 감정평가액(172,000,000원) 대비 주변 실거래가를 분석한 결과, 상당한 시세 차익이 기대되는 기회 물건으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 중복 사건 및 공유물분할 경매라는 점, 건물 노후화 및 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다. 특히 임차인 관련 사항은 법률 전문가와 함께 정확한 권리 관계 및 명도 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현 시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 면적의 거래가(320,000,000원) 대비 감정가(172,000,000원)가 현저히 낮아, 낙찰 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 신현동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 주거 가치 상승 및 미래 가치 증대가 예상되는 지역입니다.

* 경매 절차 활용: 공유물분할 경매라는 특성을 이해하고 접근한다면, 경쟁이 비교적 덜한 상황에서 유리한 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 172,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적): 약 320,000,000원 ~ 465,000,000원

* 추정 시장 가치: 약 340,000,000원 이상

본 건의 추정 시장 가치가 340,000,000원 이상으로 판단되나, 감정가는 172,000,000원으로 상당한 괴리가 존재합니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 메리트를 확보하고 잠재적 리스크를 감안한 투자 전략을 수립해야 합니다.

시장 가치 대비 상당한 할인율을 적용하고, 임차인 관련 제반 비용을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

이 예상 입찰가는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 전 반드시 권리 분석 및 현장 답사를 철저히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.