나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51895 [1] 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 106동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 가학리 소재 “송악중학교” 남서측 근거리에 위치하며, 본건 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층내 14층 1401호로서, (사용승인일 : 2010-03-03) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 장판깔기 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m 내외의 도로, 서측 및 남측으로 폭 약 15m 내외의 도로, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2024-03-29)(중로1-602호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-03-29)(중로2-601호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 건물의 내부 확인은 건축물현황도 등을 근거로 내부구조, 이용상황 등을 판단하였는바, 업무진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690번지에 위치한 송악 이-편한세상 106동 14층 1401호 아파트입니다.

사건번호는 서산지원 2025타경51895 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 188,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 46.39㎡ (약 14.03평)이며, 건물 면적은 84.97㎡ (약 25.70평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

아파트의 사용승인일은 2010년 3월 3일이며, 철근콘크리트구조의 22층 건물 중 14층에 해당합니다.

본 아파트 단지(송악e편한세상)의 총 대지 면적은 43,168.01㎡, 연면적은 128,745.4㎡, 총 세대수는 811세대, 동수는 11개동입니다.

본건이 속한 106동은 최고 22층, 지하 1층 규모이며, 총 주차대수는 1003대(자주식 실내 802대, 자주식 실외 201대)입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 송악읍 가학리 소재 송악중학교 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지는 북측 약 20m, 서측 및 남측 약 15m, 동측 약 8m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로, 중로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

주변에는 송악중학교를 비롯한 다수의 학교와 공원, 지역 상업 시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

주변 지역에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 8월 26일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을3)으로, 이는 말소 기준 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 373,568,906원입니다.

본건은 임의경매 개시 결정 등기(갑14, 한국주택금융공사, 2025년 11월 11일 접수)로 경매가 진행 중입니다.

본건은 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 송악 이-편한세상 아파트 단지는 대단지로서 기본적인 배후 수요가 풍부합니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주민들의 편의를 지원하고 있습니다.

마트, 병원, 은행, 학원 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 비교적 활성화된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

지역 경제는 당진시의 산업 활동과 연계되어 있으며, 주거지로서의 안정적인 수요를 기반으로 하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 아파트로, 2010년 3월 3일에 사용승인되었습니다.

내부에는 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

본 아파트 단지는 총 811세대로 구성되어 있으며, 106동은 22층 규모의 아파트입니다.

아파트는 전용면적 84.97㎡(약 25.70평)이며, 공용 면적과 합한 분양 면적은 자료에 따라 다소 차이가 있을 수 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

최근 아파트 매매 사례를 살펴보면, 2026년 6월 20일에 동일 면적(84.972㎡)의 19층 매물이 196,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 6일에는 99.888㎡ 면적의 22층 매물이 217,000,000원에, 2026년 6월 1일에는 124.318㎡ 면적의 19층 매물이 282,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

최근 전월세 거래로는 2026년 1월 9일 99.888㎡, 21층 매물이 보증금 20,000,000원, 월세 880,000원에 거래되었으며, 2026년 6월 12일에는 동일 면적, 6층 매물이 보증금 180,000,000원 (월세 0원)에 거래된 사례가 있습니다. 2026년 5월 9일에는 124.318㎡, 7층 매물이 보증금 15,000,000원, 월세 1,000,000원에 거래되었습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 등을 근거로 내부 구조와 이용 상황을 판단하였으므로, 실제 현장 확인 시 내부 하자 등이 발견될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있으면서 보증금 또는 차임이 확인되지 않는 경우, 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 현재까지는 해당 권리가 등기부상 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 당진시 송악읍의 송악 이-편한세상 단지 내 아파트로, 비교적 양호한 입지와 생활 환경을 갖추고 있습니다.

신축된 지 10년 이상 되었으나, 단지 규모가 크고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

권리 분석상 특이사항 및 인수할 권리가 없어 명도 후 소유권 확보가 용이할 것으로 보입니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크는 경매 참여 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

대단지 브랜드 아파트로 안정적인 수요와 가치를 기대할 수 있습니다.

당진시 지역 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

최근 실거래가 기준으로 감정평가액 대비 시장 가격이 높게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익을 고려하는 투자자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(84.97㎡)의 실거래가가 196,000,000원(2026년 6월 20일, 19층)으로 확인되었습니다.

본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

현재 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

합리적인 투자를 위해서는 감정가(188,000,000원)를 기준으로 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 고려하여, 약 195,000,000원에서 205,000,000원 사이의 입찰가를 예상합니다.

본 입찰가는 시세 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정 시에는 심층적인 시세 조사와 함께 현장 방문을 통한 물건 상태 확인이 반드시 필요합니다.

본건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수 비용은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.