나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51663 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “중앙파출소” 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 상가, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 제25층 건 중 제8층 제803호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 강화마루, 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51663 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 8층803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 202,000,000원

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.9평)

* 건물면적(전용): 72.75㎡ (약 22.0평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조), 25층 건물 중 8층

* 준공년월: 2020년 4월 (사용승인일: 2020-04-13)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 목포시 남교동 소재 “중앙파출소” 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 아파트단지, 상가, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 단지 남측 및 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 주변 학교: 목포북교초등학교, 목포정명여자중학교, 목포정명여자고등학교, 목포여자고등학교 등이 인근에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2020-04-23, 채권액: 100,800,000원)입니다. 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 등기되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 182,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-04

* 확정일자: 2020-04-23

* 배당신고일자: 2024-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 8,700,000원을 포함한 금액입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 483,500,000원 (근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등 등기부상 총 채무 금액)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 남교동 일대는 주거지 및 상업 시설, 학교가 혼재된 지역으로 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 목포시 전반적으로 혐오시설 관련 민원이 발생하는 지역이 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축 정보:

* 건물명: 남교 크레지움 에듀파크

* 전체 동 수: 14개동 (단지 전체 기준)

* 총 세대수: 83세대 (단지 전체 기준)

* 총 연면적: 약 13,517.94㎡

* 건축면적: 약 1,836.12㎡

* 건폐율: 약 75.92%

* 용적률: 약 385.25%

* 최고 높이: 74m

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 마감재: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일 등으로 마감되었습니다.

* 주차시설: 옥내 107대, 옥외 3대로 총 110대 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 전기료 미납:

* 금액: 약 11,353,550원 (2025년 1월 ~ 10월분)

* 현황: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 낙찰 후 즉시 해결해야 할 부담이며, 공급 재개 여부 및 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었을 수 있습니다. 관련 채무 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 202,000,000원 대비 등기부채권 총액 483,500,000원으로, 채무 부담이 상당한 편입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 남교동에 위치한 신축급 아파트로, 기본적인 생활 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 하지만, 상당한 금액의 전기료 미납 및 공급 중단 안내문 부착은 낙찰 후 즉시 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 총 채무액이 감정가를 상회하는 점 또한 시세 대비 가격 메리트 판단 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 유사 평형대의 인근 아파트(남교트윈스타 등)의 최근 실거래가가 약 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 선에서 형성되어 있어, 본 물건의 감정가 2억 2백만원은 지역 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 도보 거리에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 가정의 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 건축년도가 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하여 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 202,000,000원과 주변 유사 아파트 시세 (약 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원)를 고려할 때, 예상 입찰가는 신중한 접근이 필요합니다.

* 특히 미납 전기료 부담액 (약 1,135만원) 및 향후 발생할 수 있는 명도 관련 추가 비용 등을 감안하여 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.