나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13226 [1] 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13226 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제6층 제601호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 방화대로5다길 34-8 (공항동))

1.2. 용도 및 건물구조

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 272,000,000원

토지면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

토지지분: 22.26㎡ (약 6.73평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.08평)

건물지분: 36.66㎡ (약 11.08평)

1.4. 경매 기본정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 유사 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주요 시설: 본건 인근에는 송정중학교, 송정초등학교, 서울공항초등학교 등 교육시설이 소재함. 또한, 김포국제공항이 인접하여 관련 업무 시설 및 편의 시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 조사된 내용 상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 공항 관련 시설(소음 등)은 입지상 고려될 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 서초세무서장의 압류(2023-07-03)임. 총 등기부채권액은 1,565,500,000원임.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (유동현)

* 보증금: 286,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-10

* 확정일자: 2021-12-14

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인/임차권승계인의 대항력 포기조건 매각으로, 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

* 주택도시보증공사의 가압류(갑8, 2023-08-30) 및 강제경매(갑9, 2025-11-12)는 말소기준권리(갑7)에 의해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 5월 4일, 강서구 공항동 673-4 유원펠리체 (건물면적 40.04㎡, 6층) 매매가 260,000,000원 (약 12.11평 기준 평당 약 2,147만원)

* 2026년 5월 5일, 동작구 (주소상 서울 동작구이나, 공항동과 인접 또는 혼동 가능성 있음) 665-12 DH팰리스 (건물면적 29.84㎡, 3층) 매매가 300,000,000원 (약 9.03평 기준 평당 약 3,322만원)

* 2026년 7월 1일, 강서구 공항동 55-239 미성주택 (건물면적 18.8㎡, 3층) 매매가 145,000,000원 (약 5.69평 기준 평당 약 2,548만원)

본건(건물면적 11.08평)은 유원펠리체 6층으로, 유사한 건물에 12.11평 면적이 26,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 평당 시세는 약 2,100만원 내외로 추정할 수 있습니다. 감정가 27,200만원은 최근 유사 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 자체적으로 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 공동현관보안, 승강기 설비 등을 갖추고 있음. 인근 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육 환경

* 송정중학교, 송정초등학교, 서울공항초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

매각물건명세서 상 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 대항력 포기를 전제로 하며, 인수 보증금이 0원임을 명확히 하고 있습니다. 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

* 감정평가서에 따르면, 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였으므로 실제 상황과 상이할 수 있음을 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상 "7층 이하" 제한이 있는 제2종일반주거지역이며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 송정역 이용이 가능한 교통 요지에 자리하고 있습니다. 주변에 학교 등 교육시설이 있고, 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의가 가능합니다. 특히 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매수자에게 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 그리고 공항 인접으로 인한 소음 가능성 및 고도제한 등 공항 관련 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기로 인해 0원의 인수 보증금이 발생합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 송정역이 근거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 생활 편의시설 접근성: 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 구조 및 면적: 전용면적 약 11.08평의 실용적인 면적을 갖춘 다세대주택입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 가장 유사한 '유원펠리체' 건(12.11평, 26,000만원)과 본건의 면적(11.08평) 및 감정가(27,200만원)를 종합적으로 고려하고, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 적정 입찰가는 감정가와 유사하거나 약간 하회하는 수준에서 결정될 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 유사 거래 사례의 평당 단가(약 2,147만원)를 적용하면 본건(11.08평)의 시장가치는 약 23,800만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가(27,200만원)와 최근 시세, 그리고 매각 조건 등을 종합적으로 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

(낙찰가격을 산정할 때에는 본 물건의 현황, 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.