나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10241 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 20 현대연립 가동 2층211호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 소재 "삼양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

라멘조 슬래브지붕 3층 건내 2층 211호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 부정형 평지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마암리 20: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8M-10M)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10241 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 20 현대연립 가동 2층211호

용도: 연립주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 66.96㎡ (약 20.26평)

토지지분: 66.95555555555555㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.50㎡ (약 17.70평)

건물지분: 58.5㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

건축물대장 요약 정보:

- 연립주택 (현대연립)

- 건축물 명칭: 현대연립

- 총 층수: 3층

- 사용승인일: 1985년 06월 01일

- 구조: 철근콘크리트구조 (라멘 및 세멘 벽돌)

- 지붕: 슬래브 (콘크리트)

- 총 동수: 2개 동

- 총 세대수: 45세대

감정평가서 요약:

- 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 소재 "삼양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

- 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 대체로 보통임.

- 건물은 라멘조 슬래브지붕 3층 건내 2층 211호로서 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 마감.

- 연립주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 구비.

- 토지는 2필 1단의 부정형 평지로서 연립주택 건부지로 이용 중.

- 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접함.

- 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 임대관계 미상.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 "삼양초등학교" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

* 인접 도로상태:

단지 내 도로를 통해 외부의 공용도로와 연결되어 있어 차량 이동에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 주변 시설:

주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 본건은 삼양초등학교와 인접한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 황민지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-27

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 대상 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 이원농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2017-08-22)

* 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기된 권리 내역:

* 소유권이전 (장미자, 2004-01-20)

* 소유권이전 (곽순희, 2005-04-01)

* 소유권이전 (황인선, 증여, 2014-04-02)

* 근저당권 (이원농업협동조합, 2017-08-22, 말소기준권리)

* 가압류 (신한카드, 2025-04-10, 말소)

* 강제경매 (신한카드, 2025-11-13, 말소)

* 가압류 (이원농업협동조합, 2025-12-01, 말소)

* 등기부채권 총액: 69,520,415원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-07-15

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 명시된 권리 없음)

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 최근 매매 사례 (2026년 5월): 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 소재 '대청' 연립, 65.88㎡(전용면적)가 7,500만원에 거래되었습니다. 해당 물건은 1985년식으로 본건과 유사한 연식과 형태를 가집니다.

- 최근 매매 사례 (2025년 12월): 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 소재 '동원나동' 다세대, 49.66㎡(전용면적)가 6,500만원에 거래되었습니다. 본건보다 면적이 작고 연식이 다소 신축입니다.

- 최근 매매 사례 (2026년 1월): 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 소재 '은혜주택' 다세대, 46.32㎡(전용면적)가 5,200만원에 거래되었습니다. 본건보다 면적이 작고 연식이 유사하거나 더 오래되었습니다.

본건의 감정가는 6,500만원이며, 건물 면적은 58.50㎡ (약 17.70평)입니다. 가장 유사한 사례인 '대청' 연립(65.88㎡)이 7,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "삼양초등학교" 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 우수합니다. 또한, 단지 내 도로 및 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 용이하며, 주변 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1985년에 준공된 연립주택으로, 건축 후 약 40년이 경과하여 건물 노후에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 본건의 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 마암리 소재 현대연립 2층 211호로, 교통 및 주거 환경이 대체로 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 동종 및 유사 물건의 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성될 잠재력이 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 상태입니다. 건물의 노후도는 고려해야 할 사항이나, 전반적으로 안정적인 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 삼양초등학교와 인접하여 교육 여건이 좋습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리상 안전합니다.

* 잠재적 시세 상승: 최근 유사 물건의 매매가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적 주거 환경: 조용한 주거 지역에 위치하여 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 예상 입찰가는 72,000,000원에서 75,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 2026년 5월에 거래된 유사 면적의 '대청' 연립(7,500만원) 사례를 참고할 때, 본건의 감정가(6,500만원)보다 높게 입찰하여 낙찰받을 가능성도 있습니다.

투자 목적, 경매 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.