나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22185 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 1047 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 '오비초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2002.10.15 / 증축일: 2002.11.30) 외 벽: 사이딩판넬 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등을 확인하지 못하였으나 현황 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 (감정서상 ㄱ) 및 제시외 수목(감정서상 a) 매각포함.
-[목록2]지상 자생입목 및 조경수 등은 토지가격에 포함하여 평가함.
-[목록1]태양광발전설비는 건물가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22185 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 1047

* 용도: 단독주택

* 감정가: 793,263,200원

* 토지면적: 949.00㎡ (약 287.0평)

* 건물면적: 102.60㎡ (약 31.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 '오비초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없으나, 실제 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을6)이며, 채권액은 540,000,000원입니다.

* 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부상 채권 총액은 540,000,000원입니다.

* 토지 및 건물 등기부 요약상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부 내용은 제공되지 않았습니다. (비고: -일괄매각. 제시외 건물 (감정서상 ㄱ) 및 제시외 수목(감정서상 a) 매각포함.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 본건과 물건 종류(다세대 주택) 및 건물 연식에서 차이가 있습니다.

* 최근 매매 사례는 다음과 같습니다 (모두 '다세대' 주택 기준):

* 2024년 8월, 연초면 오비리 1168번지 해피데이하우스(2004년 건축) 전용면적 25.83㎡(약 7.8평) 거래가 10,000,000원 (1억원)

* 2024년 8월, 연초면 오비리 1168번지 해피데이하우스(2004년 건축) 전용면적 29.73㎡(약 9.0평) 거래가 20,000,000원 (2억원)

* 2026년 4월, 연초면 오비리 762-5번지 오비대성루첸하우스(2014년 건축) 전용면적 49.83㎡(약 15.1평) 거래가 325,000,000원 (3억 2,500만원)

* 본건은 대규모 토지(949.00㎡)를 가진 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 정보와 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요한 부분을 차지합니다.

1.4. 생활정보

* 본건 소재지 인근으로 주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 일상생활에 필요한 편의시설은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통으로는 차량 진입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 건축물대장상 건물은 2002년 9월 13일 사용승인되었으며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다. (2002년 10월 15일 사용승인, 2002년 11월 30일 증축)

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 태양광발전 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물의 노후화: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 거주자 또는 임차인의 유무 및 대항력 여부가 명확하지 않아 명도 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨)

* 제시외 물건 포함: 제시외 건물, 수목, 태양광 발전설비 등이 일괄 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 위치한 단독주택입니다. 비교적 넓은 대지 면적을 보유하고 있으며, 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 등 명도 관련 불확실성은 존재합니다. 제공된 주변 시세 자료는 다세대 주택에 국한되어 있어, 본건 단독주택의 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다. 따라서 감정평가액을 기준으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 949.00㎡ (약 287.0평)의 대지는 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각 포함 사항: 제시외 건물, 수목, 태양광 발전설비 등이 포함되어 있어 별도 비용 없이 활용 또는 처분이 가능합니다.

* 거제시 연초면의 잠재적 가치: 거제시의 개발 현황 및 지역 내 수요를 고려한 투자 가치 분석이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 특히, 주변 거래 사례가 '다세대' 주택에 국한되어 있어 본건 '단독주택'과의 직접 비교는 어렵습니다.

감정가는 793,263,200원입니다.

일반적으로 첫 경매 진행 시 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

* 감정가 대비 75% 수준: 약 594,947,400원

* 감정가 대비 80% 수준: 약 634,610,560원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 5억 9천만원 ~ 6억 3천만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 시세 파악을 위해 주변 유사 단독주택의 최근 거래 사례 및 토지 가치에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.