나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34848 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1110 강변마을 동부센트레빌 202동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드선 고촌역) 이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 중 4층 402호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'아파트' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 광평수 토지를 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용하여 출입하며, 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50~112.86m미만), 제1종지구 단위계획구역(신곡택지개발사업), 주거용지(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구 역(고촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(고촌초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(신곡택지개발사업)<택지개 발촉진법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 25.8. 26~26.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34848 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1110 강변마을 동부센트레빌 202동 4층402호

건물명: 강변마을 동부센트레빌

용도: 아파트

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 541,000,000원

토지면적: 55.72㎡ (약 16.85평)

건물면적(전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

아파트 총 면적: 32,383.6㎡

1.3. 경매 구분 및 매각 대상

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, 인근에 고촌초등학교가 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 김포골드라인 고촌역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공항시설법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 특히, 항공 고도 제한 구역 및 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권은 동부건설주식회사에서 김형욱, 김수중 외 1인으로 이전되었습니다. 등기부상 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 을39번 근저당권(주식회사한국금융자산관리대부)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 대부분의 권리(근저당권, 가압류, 근저당권부채권질권 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 주식회사한국금융자산관리대부의 근저당권(을39)입니다. 이에 따라 본 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 현황상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 처리되었으므로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 아파트 단지 및 시설

본건이 속한 강변마을 동부센트레빌은 2006년에 건축된 총 6개동, 294세대의 아파트 단지입니다. 인근에 고촌초등학교가 위치하고 있으며, 생활 편의시설 및 공원 등이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.94㎡)의 아파트 매매가는 2026년 4월 54,500,000원에서 7월 54,700,000원 수준을 보이고 있습니다. 현재 감정가 541,000,000원과 비교할 때, 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조이며, 15층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시입니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주차

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다. 단지 내 차량 출입은 포장도로를 통해 이루어지며, 외곽 공도와 연계됩니다. 전체 단지의 총 주차 대수는 301대로, 세대당 주차 공간이 충분한 편입니다. (지상 4대, 지하 10대 표기는 단지 전체 주차 대수와 차이가 있습니다. 건축물대장상 총 주차 대수는 301대입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 고도지구(공항고도제한), 성장관리권역, 택지개발지구에 속해 있으며, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 추가적인 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 기타사항

임대 관계가 미상으로 처리되어, 실제 거주 현황 및 임차인 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 고촌읍의 주요 아파트 단지에 속하며, 김포골드라인 고촌역 이용이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 생활 편의시설 및 교육 시설(고촌초등학교)이 근접하여 주거 환경이 양호합니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 미상으로 처리된 임대 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포 골드라인 고촌역 인접으로 역세권 프리미엄 기대

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 대단지 아파트

* 최근 실거래가와 감정가가 시장 시세와 부합하여 추가 하락 위험 적음

* 대부분의 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석

9. 예상 입찰가

감정가 541,000,000원을 기준으로, 최근 거래가(54,500,000원~54,700,000원)를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 530,000,000원에서 545,000,000원 사이로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 권리 관계 최종 확인 후 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.