나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50971 [1] 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 산2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-3): 본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 정족리 "라데나GC" 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-3): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지의 일부 건축허가를 받은 허가지 및 도로, 토지임야임. 기호(2): 부정형 평지의 도로임. 기호(3): 부정형 완경사지의 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북서측에 소재하는 노폭 약 5-6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 본건 일부가 도로임. 기호(2): 본건이 노폭 약 5-6M 내외의 아스팔트 포장도로의 일부임. 기호(3): 본건이 노폭 약 5-6M 내외의 아스팔트 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2019-04-08)임. 기호(2,3): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-04-08)임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(1) 지상에 별첨 "사진"과 같이 "이동식컨테이너, 물탱크"가 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 2)본건 토지 기호(1) 지상에 별첨 "사진"과 같이 건축중인 제시외건물이 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 지상 위 제시외건물을 감안하여 토지를 평가하되, 지상 제시외건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 재확인을 요함.

공부와의 차이

기호(1): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "토지임야, 허가지, 도로"임. 기호(2,3): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각(건축중인 제시외건물 포함)
- 목록1. "이동식 컨테이너, 물탱크"는 평가 및 매각 제외됨. 유치권 현수막 소재함. 공부상 "임야"이나 일부 "현황도로"임. 지상 건축중인 제시외건물의 건축주는 채무자겸소유자 박영주임
- 목록2.3. 공부상 "전"이나 현황 "도로"임
- 목록1~3. 북서측 노폭 약 5~6m 내외 아스팔트 포장도로와 접함
- 목록2.3. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 제1종근린생활시설및도로 전용목적으로 2024.9.26. 농지전용허가 있음, 허가신청자 이O구, 구체적 내용은 별도확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50971 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 신동면 증리 산2

* 용도 (현황): 임야 (일부 현황도로, 전)

* 감정가: 601,327,000원

* 토지면적: 2967.00㎡ (897.57평)

* 토지 지분 면적: 2895.9996㎡ (876.08평)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 중복사건, 유치권, 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보

2. 입지조건

* 주위 환경: 기호(1-3): 본건은 강원특별자치도 춘천시 신동면 정족리 "라데나GC" 남동측 원거리에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통 상황: 기호(1-3): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

* 인접 도로 상태: 기호(1): 본건 북서측에 소재하는 노폭 약 5-6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 본건 일부가 도로임. 기호(2): 본건이 노폭 약 5-6M 내외의 아스팔트 포장도로의 일부임. 기호(3): 본건이 노폭 약 5-6M 내외의 아스팔트 포장도로의 일부임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 기호(1): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2019-04-08)임.

- 기호(2,3): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-04-08)임.

* 지형 및 이용 상태:

- 기호(1): 부정형 완경사지의 일부 건축허가를 받은 허가지 및 도로, 토지임야임

- 기호(2): 부정형 평지의 도로임

- 기호(3): 부정형 완경사지의 도로임

3. 권리분석

* 말소기준권리: 춘천철원화천양구축산업협동조합 근저당권 (2022-07-01)

* 등기부 요약:

* 소유권:

- 1995-04-27 소유권이전: 박종명

- 2007-09-17 소유권이전: 박영한

- 2022-07-01 소유권이전: 박영주, 매매

* 권리 관계:

- 2022-07-01 근저당권: 춘천철원화천양구축산업협동조합 (금액: 324,000,000원) (말소) (말소기준권리)

- 2022-07-01 지상권설정: 춘천철원화천양구축산업협동조합 (말소)

- 2022-12-30 근저당권: 임금자 (금액: 500,000,000원) (말소)

- 2023-02-16 근저당권: 이선정 (금액: 540,000,000원) (말소)

- 2024-06-27 가압류: 오재득 (금액: 160,660,000원) (말소) (춘천지방법원 2024카단159)

- 2025-01-07 가압류: 강원신용보증재단 (금액: 45,640,000원) (말소) (춘천지방법원 2024카단11365)

- 2025-02-21 소유권이전청구권가등기: 임금자 (-) (매매예약)

- 2025-04-04 가압류: 서울보증보험주식회사 (금액: 146,568,220원) (말소) (춘천지방법원 2025카단10299)

- 2025-04-18 가압류: 변용운 (금액: 267,900,000원) (말소) (춘천지방법원 2025카단86)

- 2025-11-03 임의경매: 임금자 (금액: 500,000,000원) (말소) (춘천지방법원의 임의경매개시결정(2025타경50971))

- 2025-11-14 압류: 춘천시 (말소) (압류(징수과-00 8665))

- 2026-02-05 임의경매: 춘천철원화천양구축산업협동조합 (말소) (춘천지방법원의 임의경매개시결정(2026타경50072))

* 총 등기부 채권액: 1,984,768,220원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

- 인수되는 임차보증금 없음.

4. 상권분석

* 본 물건지 부근은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로, 일부 상업 시설이 분포하고 있습니다. '라데나GC' 인근이라는 점에서 관광 또는 레저 관련 시설의 잠재력도 예상됩니다. 다만, 현황 도로로 이용되는 부분이 많아 상권 형성보다는 기반 시설로서의 역할이 커 보입니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 임야 및 도로 현황으로, 직접적인 주거 생활 편의 시설과의 연계성은 낮습니다.

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인근에 '라데나GC'가 있어 골프장 이용 등 관련 활동이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중이거나 예정되어 있습니다.

* 유치권: 현수막이 설치되어 있어 유치권 신고가 확인됩니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부를 면밀히 조사해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 '임야'와 '전'이나, 현황은 '도로', '허가지' 등으로 사용되고 있어 권리관계 및 이용에 혼란이 있을 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 지분권자와의 협의 또는 관리에 대한 고려가 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 2, 3번 토지는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 관련 농지 전용 허가 내용(2024.9.26.)을 구체적으로 확인해야 합니다.

* 건축 중인 제시외 건물: 목록 1번 지상에 건축 중인 건물이 있으며, 건축주는 채무자 겸 소유자(박영주)입니다. 일괄매각 대상일 수 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

* 이동식 컨테이너 및 물탱크: 해당 물건은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 도시지역, 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역(다양한 제한 포함), 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 임야, 전, 현황 도로가 혼재된 토지로, 현재 다수의 권리 관계와 함께 유치권, 농지취득자격증명 필요, 지분매각 등의 복잡한 요소를 내포하고 있습니다.

* 공부상 지목과 현황이 상이하여 이에 대한 명확한 사실관계 파악이 최우선입니다.

* 현황 도로로 이용되는 부분이 많고, 건축 중인 건물도 소재하는 점은 향후 활용 방안에 대한 추가적인 검토를 요구합니다.

* 잠재적 리스크가 다수 존재하나, 이러한 점들을 고려하여 면밀한 권리 분석 및 현황 조사를 거친다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일부 지분 매각으로, 타 지분과의 통합 개발 또는 재개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 현황 도로로 이용 중인 부분의 가치 상승 또는 활용 잠재력이 있습니다.

* '라데나GC' 인근이라는 지리적 이점을 활용한 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 명확한 권리 분석 및 현황 파악을 통해, 리스크를 해소할 경우 가격 경쟁력 확보가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정평가액 601,327,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 다수의 권리 관계, 유치권, 공부상 지목과 현황의 차이, 지분매각, 농지취득자격증명 필요 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 유치권의 경우 인수 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 소명 및 조사 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 본 건은 인수되는 보증금이 없어 보증금 부담은 없습니다. 입찰가는 현장 조사, 법원 서류 재확인, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 제시된 감정가 외에, 철저한 사전 조사 및 분석을 통해 실질 가치를 평가한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.