나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42883 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 지1층비101호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원민감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 " 한국지역난방공사 평택지사 " 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 상가 및 업무용건물 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경 무난시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층/지상10층 중 지1층 비101호 및 비102호로서 외벽 : 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 창호 : 강화유리 등 사용승인일 : 2021. 1. 11.임.

이용상태

공장(지식산업센터) 용도의 건물 중 지하 1층 비101호 및 비102호로서 집합건축물대장 상 기호(1) : 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(2) : 제2종근린생활시설(수리점) 용도이나, 조사일 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승객용 및 화물용 승강기설비, 건물내 각층별로 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 일단의 공장(지식산업센터) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 토지의 북측, 동측, 남측으로 로폭 약 20미터, 12미터, 14미터 내외의 아스팔트토장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로 2류 (폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접합).가축사육제한구역(일부제한 300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>. 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인.단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

고덕비즈타워 관리단으로부터 본건 2024년 6월부터 2025년 12월까지 관리비(연체료 포함) 24,184,500원이 미납되어 있다는 권리신고서를 2026.1.29.제출함(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42883 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3, 고덕비즈타워 지1층 비101호

건물명: 고덕비즈타워

사용승인일: 2021년 1월 11일

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점), 제2종근린생활시설(수리점))

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (을1 근저당 기준)

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1.2. 면적 및 가격

감정가: 197,000,000원

토지면적: 109.96㎡ (약 33.26평)

토지 지분: 109.96㎡ (약 33.26평)

건물면적: 308.20㎡ (약 93.23평)

건물 지분: 308.2㎡ (약 93.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

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1.3. 건물 정보

건축구조: 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평지붕

건물 규모: 지하 2층/지상 10층 중 지하 1층 비101호 및 비102호

총 호실 수: 306호

건물 총 연면적: 29,560㎡

토지 전체 면적: 5,306.9㎡

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2. 입지조건

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2.1. 주위 환경 및 접근성

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공장, 상가, 업무용 건물 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 환경은 무난합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 무난한 편입니다.

가장 가까운 버스 정류장은 도보 5-10분 거리에 위치해 있으며, 주요 노선이 운행됩니다.

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2.2. 도로 및 토지 이용 계획

본 건 토지는 북측 약 20미터, 동측 약 12미터, 남측 약 14미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로 2류(폭 15m~20m), 중로 3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~26.8.25)으로, 외국인(외국법인·단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 적용됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 6월 13일 접수된 중소기업은행 근저당 (금액: 1,800,000,000원)

주요 등기 내용:

* 소유권이전 (2024.06.13)

* 근저당 (2024.06.13) - 중소기업은행 (말소기준권리)

* 가압류 (2025.08.06) - 경기신용보증재단 (말소)

* 가압류 (2025.08.08) - 중소기업은행 (말소)

* 임의경매 (2025.10.31) - 중소기업은행 (말소)

* 압류 (2025.11.26) - 파주시 (말소)

* 압류 (2026.03.24) - 파주시 (말소)

등기부채권 총액: 1,996,150,853원

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3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

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3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계: 0원

조사일 현재 공실 상태입니다.

임대관계가 미상이므로, 잔금 납부 전 점유 관계 및 실제 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고덕면 해창리 일대는 고덕국제화지구 내에 포함되어 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에는 대규모 산업단지와 물류 창고, 그리고 관련 업무 시설들이 밀집해 있어 산업 활동이 활발한 곳입니다.

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4.2. 잠재적 수요

주변 산업단지에 입주한 기업체 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있으며, 지식산업센터의 특성상 관련 업종의 기업체 입주를 기대할 수 있습니다.

향후 고덕국제화지구 개발이 진행됨에 따라 상업 및 업무 시설에 대한 수요 증가 가능성이 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 시설

본건 주변에는 공장, 물류 창고, 일부 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

일반적인 상업 시설 및 식음료 시설은 인근 단지 내 또는 도보 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

혐오시설이나 유해시설은 본건 주변에서 확인되지 않았습니다.

광범위한 쇼핑몰이나 대규모 편의시설을 이용하기 위해서는 평택시 내 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 미납 관리비

고덕비즈타워 관리단으로부터 본건에 대해 2024년 6월부터 2025년 12월까지 총 24,184,500원의 관리비(연체료 포함)가 미납되었다는 권리신고서가 제출되었습니다.

공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 금액을 포함한 총 미납 관리비를 확인하고 인수 부담을 고려해야 합니다.

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6.2. 공실 및 임대 현황

조사일 현재 본건(지1층 비101호 및 비102호)은 공실 상태입니다.

미납 관리비 부담과 더불어 공실 상태 해소를 위한 임대 전략 수립이 중요합니다.

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6.3. 기타 제약 사항

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한정되는 것으로 확인됩니다.

다만, 관련 법규 및 조례는 변동될 수 있으므로 잔금 납부 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구에 위치한 신축급 지식산업센터로, 일괄 매각 대상입니다. 2021년 사용승인된 건물로 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 보입니다.

교통 및 도로 접근성이 양호하며, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

하지만 상당한 금액의 미납 관리비가 발생하여 매수인이 인수할 위험이 있으며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 관리비 인수 부담과 공실 리스크를 감안한 철저한 분석과 전략 수립이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 고덕비즈타워 내 지식산업센터입니다.

* 고덕국제화지구 위치: 지역 개발의 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

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9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 197,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 미납 관리비 (24,184,500원) 인수 가능성

* 현재 공실 상태로 인한 공실 리스크 및 공실 해소 예상 비용

* 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가율

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 시간

상기 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 보고서 상의 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 정확히 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.