나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34305 [1] 광주광역시 광산구 운남동 776-1 운남주공2단지아파트 201동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 운남동 소재 "마지초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 지하1층 지상20층 중 제201동 제4층 제402호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

가. 본 건 단지는 남서측의 2차선 포장도로를 통해 단지내 진입이 가능함. 나. 본 건은 동향임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-05-23), 제2종일반주거지역(2024-03-01), 제3종일반주거지역(2024-03-01), 시가지경관지구(2020-12-21), 제1종지구단위계획구역(2024-03-01), 도로(저촉), 어린이공원(2019-12-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 학교(저촉) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역(2019-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2025타경34305 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 운남동 776-1 운남주공2단지아파트 201동 4층 402호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

143,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 39.94㎡ (약 12.08평)

* 건물면적 (전용면적): 59.76㎡ (약 18.08평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

이OO

1.9. 건축 정보

* 사용승인일: 1997년 04월 08일

* 건물규모: 지하 1층, 지상 20층 중 4층

* 동 정보: 201동

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 운남동에 소재하며, "마지초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합 지대로서 전반적인 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측 2차선 포장도로를 통해 단지 내 진입이 가능합니다.

2.3. 건물구조 및 외관

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 구조의 아파트이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지이용 및 도로현황

토지는 부정형의 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지는 남서측 2차선 포장도로를 통해 진입 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역, 시가지경관지구

* 도로, 어린이공원, 중로1류 등 저촉사항 다수 존재

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역

* 택지개발지구(완료)

2.6. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변으로는 마지초등학교, 운남초등학교 등 교육시설과 다수의 아파트 단지, 상가, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 지도상 또는 검색 결과 상 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음. (물건명세서상 기재된 권리 없음)

3.2. 인수되는 보증금

0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상으로, 대항력이 없는 임차인이 존재하므로 배당 여부에 따라 잔여 채권 발생 가능성은 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부현황 (말소기준권리, 주요 권리사항)

* 말소기준권리: 2025년 06월 02일 접수된 이OO 근저당권 (채권액: 150,000,000원)

* 주요 권리사항:

* 소유권이전 (이상희)

* 근저당권 (이OO) - 말소기준권리

* 전세권설정 (이OO) - 말소

* 가압류 (서민금융진흥원) - 말소

* 임의경매개시결정 (이OO) - 말소 (본건 경매물건)

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 총 등기부채권액

177,600,834원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 운남동 일대는 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 상가 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 안정적입니다.

4.2. 상가 및 근린시설 현황

단지 인근으로 소규모 상가와 점포들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 운남주공2단지아파트

* 사용승인일: 1997년 04월 08일

* 총 세대수: 1,338세대 (201동 기준 80세대)

* 최고/최저층: 20층 / 지하 1층

* 주차대수: 총 114대 (단지 기준)

* 관리사무소 연락처: 062-952-0571

5.2. 생활 편의시설

단지 인근 상가 및 마지초등학교 주변 상권을 통해 식당, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 환경 (학군)

단지 북동측에 마지초등학교가 위치하고 있으며, 운남초등학교 등 인근 학교들에 대한 접근성이 좋습니다. 교육환경 보호구역 및 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 배당 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 관계는 미상입니다. (다만, 임차인 이OO은 대항력 없어 인수 부담 없음)

6.3. 토지이용계획상 제한

도로, 어린이공원, 학교 등과 저촉되는 부분이 있어 향후 재건축이나 증축 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 20년 이상 경과된 구축 아파트이나, 전용면적 59.76㎡(약 18평)으로 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이라 권리관계는 비교적 깨끗한 편이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 도로 등 저촉 사항이 일부 있어 추후 활용에 제약이 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 실거주에 적합한 면적 (전용 59.76㎡)

* 권리관계가 명확하고 인수 부담 적음

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이며, 최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적의 아파트가 13,000,000원에서 14,600,000원 범위에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적(59.76㎡)과 4층이라는 점, 그리고 감정가 및 주변 시세 등을 고려할 때, 약 138,000,000원에서 145,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적인 접근으로는 감정가 수준인 143,000,000원, 공격적인 접근으로는 145,000,000원까지도 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 143,000,000원 또는 그 이하를 목표로 설정하는 것이 바람직하며, 본 보고서에서는 보수적인 관점에서 138,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.