나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1814 [1] 충청북도 음성군 대소면 삼정리 610-5 기흥2차아파트 102동 10층 1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "대소중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 , 아파트 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 지방도(대동로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 13층 건물중 제10층 제1008호로서(사용승인일(2002.01.19) 외벽: 페인팅마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 4필 일단의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역(2020-12-18)(도시지역경계),자연녹지지역(2020-12-18)(자연녹지지역),제2종일반주거지역(2024-12-13),중로1류(폭 20m~25m)(2018-11-02)(중(집)1-11),중로2류(폭 15m~20m)(중(보)2-7)(접합),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2018-12-21)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(중점경관관리구역) 기호(2):도시지역(2020-12-18)(도시지역경계),자연녹지지역(2020-12-18)(자연녹지지역),중로1류(폭20m~25m)(2018-11-02)(중(집)1-11)(접합),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2018-12-21)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(중점경관관리구역) 기호(3):도시지역(2020-12-18)(도시지역경계),자연녹지지역(2020-12-18)(자연녹지지역),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2018-12-21)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(중점경관관리구역) 기호(4):도시지역(2020-12-18)(도시지역경계),자연녹지지역(2020-12-18)(자연녹지지역),제2종일반주거지역(2024-12-13),중로2류(폭15m~20m)(중(보)2-7)(접합),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2018-12-21)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,중점경관관리구역(중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 충주지원 2025타경1814 (1)

소재지: 충청북도 음성군 대소면 삼정리 610-5 기흥2차아파트 102동 10층 1008호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물명: 기흥2차아파트

동/호수: 102동 10층 1008호

사용승인일: 2002년 01월 19일

건축구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 13층 건물 중 제10층

전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

분양면적: 78.1㎡ (약 23.62평) - (24평형)

토지면적: 39.09㎡ (약 11.82평)

토지지분: 39.0948880291132㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 97,000,000원

토지 평가액: (제공된 정보에 감정평가액 세부 내역 없음)

건물 평가액: (제공된 정보에 감정평가액 세부 내역 없음)

총 평가액: 97,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 삼정리 소재 "대소중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 지방도(대동로)가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임. 단지 바로 앞에 시내버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 중로1류, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역

기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역

기호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역(절대제한구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 06월 17일 접수된 한국씨티은행 근저당권(을11)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않음. 매각으로 인해 을구의 모든 권리는 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 02월 14일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 161,400,000원

4. 상권분석

* 주변에 대소중학교가 위치하며, 주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

* 단지 인근에 시내버스정류소가 있어 대중교통 이용이 가능함.

* 음성군 대소면은 과거 악취 민원, 폐기물 불법 투기 등 환경 문제와 관련된 기사가 다수 존재함. 현재 일부 지역(미곡리)은 환경개선 사업을 진행 중인 것으로 파악되나, 지역 전체의 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있음.

* 향후 삼정지구 내 신규 아파트 공급 계획(2025년 1월 승인)이 있어 지역 내 변화가 예상됨.

5. 생활정보

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개로 이용 중임.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 주차장 설비가 되어 있음.

* 주변 편의시설:

* 대소중학교 (도보 통학 가능)

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 반경 1km 이내 어린이집, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 위치

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2002년 준공으로 약 24년차 아파트이며, 건물의 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 지역 환경 이슈: 음성군 대소면 일대는 과거 악취 및 폐기물 관련 민원 이력이 다수 존재하여, 잠재적인 환경적 리스크가 존재할 수 있음. 해당 물건지 인근 지역(미곡리)은 환경 개선 사업이 진행 중인 것으로 파악되나, 전반적인 지역 이미지를 고려해야 함.

* 임차인: 임차인 송한규 씨는 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 법적 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 사용 관계는 별도 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 대소면에 위치한 기흥2차아파트 10층 주택임. 비교적 편리한 교통 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 대소중학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호함. 다만, 건물 노후도 및 음성군 대소면 지역의 과거 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있음. 현재 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 없음 및 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리 인수 부담 없음.

* 방 3개, 욕실 2개의 실용적인 구조로 실수요자에게 적합.

* 음성군 대소면은 산업단지 조성 등으로 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

* 인근에 대소중학교가 있어 교육 환경이 비교적 양호함.

9. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 건물 노후도 및 지역 환경 이슈를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.