나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58768 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1336-1 광교엘포트아이파크 15층씨1516호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김학열 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재"경기도청"남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,오피스텔,상업시설,근린생활시설,관공서,학교,공원 등이 소재하고 있 음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며,인근에 버스정류장 및 지하철 신분당선"광교중앙( 아주대)역"이 소재하고 있어 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 외1 (철근)콘크리트지붕 지하8층 지상20층건 내 15층 씨1516호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인트,석재 등 마감. 내 벽 : 벽지,타일 등 마감. 바 닥 : 마루,타일 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등.

이용상태

오피스텔로서 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,화재탐지설비,소화설비(소화전,스프링클러), 냉난방설비,승강기설 비,지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광로,북측 및 북동측으로 중로 등의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,중심상업지역,지구단위계획구역(광교지구),광로3류(폭 40m~50m)(접함),중로1 류(폭 20m~25m)(접함),중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산의초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보 호에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<수도권정비계획 법>,택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택), 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대중인 것으로 조사되며,등기사항전부증명서 을구 5번에 주택임차권(임차보증금:금 175,000,000원,범위:건물의 전유부분 전부,임대차계약일자:2023년 03월 25일, 임차권 자:김수현)등기가 되어 있음. -본건이 소재하는 15층의 건축물현황도상 평면도에 호수의 표시가 없어 별첨 내부구조 도의 호별배치도에는 출입문에 표시된 호수를 기재하였음. -본건은 제시목록,등기사항전부증명서,토지대장 등에"씨1516호"로 표시되어 있으며,집 합건축물대장(전유부)과 건축물현황도(호 펑면도)에는"C1516"으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경58768 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1336-1 광교엘포트아이파크 15층 씨1516호

용도: 오피스텔

감정가: 175,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본 경매는 임차인 김수현이 채권자로 진행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건총액: 175,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

건물면적: 22.83㎡ (약 6.91평) (전용면적 기준)

토지/건물 지분: 각 3.99㎡ / 22.83㎡

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동에 소재하며, "경기도청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 신분당선 "광교중앙(아주대)역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 외 1 (철근)콘크리트지붕 지하 8층, 지상 20층 건물 중 15층 씨1516호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 마루, 타일 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화 설비, 냉난방 설비, 승강기, 지하주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구)으로 지정되어 있습니다. 광로, 중로 등 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 용도 및 아파트 대상 용도에 따라 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 주의가 필요합니다.

2.5. 주변 시설

주변에 경기도청, 행정복지센터 등 관공서와 아파트 단지, 상업시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다. 본 물건 인근 지역에 대한 예비 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 임차인인 김수현입니다. 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 11월 11일 접수된 김수현의 강제경매 개시 결정 등기(갑4)이며, 이와 관련된 채권 총액은 175,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 선순위 임차인으로 김수현이 있으며, 2023년 3월 25일 계약, 2023년 4월 25일 전입, 2023년 3월 30일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 175,000,000원이며, 차임은 없습니다. 을구 5번 순위로 주택임차권 등기가 되어 있으며, 이는 "인수" 사항으로 기록되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 매각대금으로 모두 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 임차인의 대항력은 "있음"으로 표시되어 있습니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 최근 매매 및 시세 동향

최근 2026년 6월부터 7월까지 동일 건물인 광교엘포트아이파크에서 비슷한 면적대의 오피스텔 거래가 있었습니다.

22. 83㎡ 면적의 오피스텔이 178,500,000원에 거래되었고, 21.58㎡ 면적의 오피스텔은 165,000,000원과 172,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 175,000,000원과 유사하거나 높은 수준입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 광교신도시 중심상업지역에 위치하며, 경기도청 등 주요 행정기관과 다양한 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후수요가 탄탄한 지역입니다. 중심상업지구의 입지는 향후 임대 수익률 및 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5. 생활 편의 및 주거 정보

주변에 경기도청, 수원컨벤션센터, 롯데아울렛, 갤러리아백화점(예정) 등 편의시설이 풍부합니다. 또한, 학교와 공원이 인접해 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 오피스텔은 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 175,000,000원 인수 부담입니다. 만약 경매 매각대금으로 해당 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 미변제 잔액을 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매수 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련 리스크

본 물건은 향후 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 매수 후 물건의 재매각이나 이용 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 관련 규제 변동에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

2018년 준공으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광교중앙역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지와 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 행정기관 및 상업시설 밀집 지역에 있어 주거용 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 철저한 권리분석과 예상 낙찰가 산정을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광교신도시 중심상업지구 내 핵심 입지

* 신분당선 광교중앙역 초역세권 (도보 이용 가능)

* 경기도청, 컨벤션센터 등 주요 관공서 및 상업시설 인접

* 주거 및 업무용으로 활용 가능한 높은 가치

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

최근 동일 건물에서 22.83㎡ 면적의 오피스텔이 178,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 175,000,000원이며, 본 건은 15층에 위치합니다. 최근 시세와 감정가를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 175,000,000원 내외로 판단됩니다.

9.2. 적정 입찰가 범위 제시

가장 중요한 고려사항은 임차인 김수현의 보증금 175,000,000원을 낙찰자가 인수할 수 있다는 점입니다. 경매 매각대금으로 해당 금액이 전액 변제되지 않는 경우, 낙찰자는 추가적인 금액을 부담해야 합니다.

만약 경매를 통해 임차인 보증금이 전액 변제된다면, 본 건의 실질적인 매수가는 시세 수준인 175,000,000원에서 180,000,000원 사이가 될 것으로 예상됩니다.

그러나 보증금 인수 리스크를 감안할 때, 입찰 시에는 임차인 보증금 175,000,000원을 최소한 확보하는 가격을 목표로 해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 185,000,000원 사이를 권장하며, 실제 입찰가는 시세 변동, 경쟁자 수, 임차인 보증금 처리 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.