나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513801 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 4층412호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 “예술회관역” 북동측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 "예술회관역")이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지상 18층 건물 내 제4층 제412호로서, 외 벽 : 인조석 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 창 호 : 하이 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 및 옥내소화전 설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 동측으로 소로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 일련번호(2): 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513801 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 4층412호

* 신주소: 인천광역시 남동구 예술로204번길 19 (구월동)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

* 토지지분: 4.13㎡ (약 1.25평)

* 건물면적: 18.88㎡ (약 5.71평)

* 건물지분: 18.88㎡ (약 5.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경

* 특수물건정보: SGI 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 “예술회관역” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 “예술회관역”이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

* 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지상 18층 건물 내 제4층 제412호입니다. 외벽은 인조석 및 모르타르위 페인팅 마감이며, 창호는 하이 새시 창호입니다.

* 이용상태

공부상 오피스텔 용도로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구)에 속하며, 소로1류/2류에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을구 3번 주택임차권등기(인천지방법원 2025타경513801)는 말소기준권리보다 후순위이며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. (을구 3번 등기부상 말소 기재 확인)

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (입주자: 조주애))

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-15

* 확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사태남건설, 2016-07-28)

* 갑2: 소유권이전 (김연숙, 2016-08-11)

* 을3: 주택임차권 (한국토지주택공사, 77,000,000원, 2025-02-13 접수, 말소)

* 갑3: 소유권이전 (이원희, 2022-12-08)

* 갑4: 강제경매 (서울보증보험, 78,997,780원, 2025-11-10 접수, 말소기준권리)

* 채권 총액

등기부상 채권 총액은 77,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

인천 1호선 예술회관역 역세권에 위치하며, 주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다.

* 주변 시설

예술회관역을 중심으로 형성된 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 관공서, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설

주변 지역은 업무 및 상업, 주거 기능이 복합된 지역으로, 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

인천1호선 예술회관역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

예술회관역 주변의 다양한 상업시설, 금융기관, 행정기관 등을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설

대상 물건은 상대보호구역으로 지정된 지역에 위치하므로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경

SGI(서울보증보험)의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인하여 향후 발생할 수 있는 변수를 파악해야 합니다.

* 토지거래 허가구역

외국인이 낙찰받을 경우, 토지 거래 계약 시 허가를 받아야 하는 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당합니다.

* 미확인 정보

감정평가서 요약에 "이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 미상입니다."라는 내용이 있어, 추가적으로 확인해야 할 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 예술회관역 역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑하며, 소형 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. SGI 인수조건 변경과 같은 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요하지만, 종합적으로 볼 때 투자 및 실거주 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 예술회관역 도보 거리로 뛰어난 교통 환경 제공.

* 명도 용이성: 인수할 임차 보증금 없어 명도 절차 간소화 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 소규모 사업체에 적합한 면적.

* 개발 잠재력: 주변 구월업무지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석

본 물건과 유사한 면적(약 18-20㎡)의 오피스텔이 인천 예술회관역 인근에서 70,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 매매되고 있습니다.

* 감정가: 79,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

(본 물건은 인수할 임차 보증금이 없으며, 감정가와 시장 시세가 합리적인 범위 내에 있으므로, 경쟁 상황을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.