나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101538 [1] 경기도 군포시 산본동 1148 묘향(롯데)아파트 939동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 '둔전초등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지 가 밀집되어 있고 및 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하 1층 / 지상 16층 건물 중 제8층 제802호로서, (사용승인일자 : 1993.07.21.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 입니다. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 입니다. 창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1 (802호) : 아파트(방3,거실,주방,욕실2,발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전설비, 지역난방에 의한 난방설비, CCTV설비, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트의 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트단지는 서측 및 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-09-11), 지구단위계획구역, 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(경기도군포의왕교육지원청고시제2015 -158)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전 술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 >, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28) (지정일자: 25.8.26~26.8.25.대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101538 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이드래곤대부주식회사 (추정)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 군포시 산본동 1148 묘향(롯데)아파트 939동 8층 802호

용도: 아파트

토지면적: 46.22㎡ (약 13.98평)

건물면적: 94.43㎡ (약 28.56평)

전용면적: 94.43㎡

공급면적: 별도 확인 필요

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 평가 및 매각 정보

감정가: 627,000,000원

집합건물 등기부 요약:

등기부상 총 채권액: 794,724,771원

말소기준권리: 2015년 9월 30일 접수된 우리은행 근저당 (을3)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 '둔전초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지가 밀집되어 있고 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로, 위치, 환경, 접근 정도 등으로 보아 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 9월 30일 접수된 우리은행 근저당 (을3)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 794,724,771원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하나로대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰 시 보증금 반환 의무가 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 등재되어 있지 않습니다.

등기부상 을구(근저당, 전세권 등) 및 갑구(가압류, 압류 등)의 대부분 권리가 '말소' 처리되었거나 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 주변으로 근린생활시설 및 공원이 소재하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 묘향(롯데)아파트

총 세대수: 792세대

총 동수: 12동

사용승인일: 1993년 7월 21일

주차대수합계: 248대

5. 생활정보

5.1. 편의시설

교육 시설: 둔전초등학교가 인근에 위치합니다.

또한, 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.2. 주거 환경

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하 1층 / 지상 16층 건물 중 제8층 제802호로, 1993년 7월 21일 사용 승인되었습니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용 상태: 아파트(방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 지역난방에 의한 난방 설비, CCTV, 주차 시설 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

개발행위허가제한지역: 본건은 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있으며, 2024년 9월 11일 지정되었습니다.

토지거래계약에관한허가구역: 2025년 8월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로 1류 및 3류 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발, 토지 거래에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

전반적인 권리 관계는 말소될 것으로 예상되나, '말소: -'로 표시된 소유권 이전 관련 사항들은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

소재지 주소 불일치 가능성: 제공된 '소재지' 정보는 939동이나, 건축물대장 '전유부' 정보 상으로는 938동 802호로 확인됩니다. 정확한 매각 대상 물건의 동(棟) 확인이 필수적입니다.

건축물 용도 정보 상이: 건축물표제부 상 '표제부' 정보의 주 용도가 '교육연구시설(유치원)'로 기재되어 있으나, '총괄표제부' 및 '전유부' 정보는 '공동주택(아파트)'으로 명확히 확인됩니다. 일반적인 아파트 경매 물건으로 판단되나, 건축물대장 상의 기재 내용은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 산본동에 위치한 묘향(롯데)아파트 939동 8층 802호로, 감정가는 6억 2천 7백만 원입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편이며, 권리 분석상 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 개발행위허가제한지역 및 토지거래계약허가구역 지정 등 법적 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다. 건축 연도가 1993년으로 노후화되었으나, 단지 내 선호도 높은 8층이라는 점과 주변 시세를 고려하여 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 군포시 산본동의 대단지 아파트(묘향롯데) 내 물건으로, 안정적인 수요층이 있습니다.

* 8층으로 일조권 및 조망권이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행이 용이할 것으로 보입니다.

* 노후 단지이므로 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려할 수 있으나, 관련 법규(개발행위허가제한 등)를 면밀히 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(94.43㎡)의 1층 물건이 2026년 7월 610,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 8층에 위치하고 있어, 1층 매물보다는 높은 가격 형성이 예상됩니다.

감정가는 627,000,000원으로, 이는 1층 매매가와 유사한 수준입니다.

층수 프리미엄을 감안할 때, 감정가 수준 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 범위: 630,000,000원 ~ 680,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.