나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9719 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 169-22 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 소재 "대교초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 생활편 의시설과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소 재하여 대중교통사정도 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 현황 "다가구주택부지"입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건으로서, 외벽: 타일마감, 몰탈위 페인팅 등, 내벽: 벽지도배, 타일마감 등, 바닥: 장판지마감, 타일마감 등, 창호: 새시창입니다. ㄱ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 기호 가) 2-4층 소재건입니다. ㄴ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 기호 가) 4층 소재건입니다. ㄷ) 새시조 판넬지붕 기호 가) 4층 소재건입니다.

이용상태

가) 1층: 계단실, 주차장 2-4층: 다가구주택(각 6가구), ㄱ) 발코니, ㄴ) 거실 등, ㄷ) 다용도실입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습 니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 소재하나 구조, 면 적 및 용도 등을 고려시 본건의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9719 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 169-22

용도: 다가구주택

감정가: 910,181,400원

토지면적: 400.50㎡ (약 121.15평)

건물면적: 659.00㎡ (약 199.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 73.50㎡ (별도 건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리에 위치하며, 주변에 대교초등학교가 소재합니다. 인근 지역은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재하는 주거지역으로 생활 편의시설과의 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 다가구주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 토지 남측으로 폭 약 8m의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제한구역)

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 주변 시설

본건은 대교초등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 5월 30일 접수된 성주군산림조합의 근저당권입니다.

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 주택임차권, 전세권, 강제경매 개시결정 등기 등은 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

임차인 현황 조사 결과, 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 확인되었으며, '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 나타나, 매수인이 인수해야 할 별도의 임대차 관련 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-10

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(306호 김 )

보증금: 85,000,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2022-07-06

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-05-23

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-11

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2022-07-15

확정일자: 2022-07-15

배당신고일자: 2025-12-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-07

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 류

보증금: 2,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-31

확정일자: 2024-05-31

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-18

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서울보증보험

보증금: 2,000,000원

차임: 250,000원

전입일자(사업일자): 2022-08-18

확정일자:

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사(201호)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(203호)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자: 2025-11-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(305호)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

확정일자:

배당신고일자: 2025-11-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-03

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 2,000,000원

차임: 280,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-06

확정일자: 2023-10-06

배당신고일자: 2025-12-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-08

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(206호,헤레라안젤라브리에네에스)

보증금: 80,300,000원

차임: 150,000원

전입일자(사업일자): 2022-07-06

확정일자: 2022-06-17

배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

본건이 위치한 칠곡군 석적읍 중리 일대는 전형적인 주거지역으로, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대교초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소규모 상업시설(음식점, 편의점, 학원 등)의 입지가 가능합니다. 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 주거 수요는 안정적인 편이나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 부족할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 대교초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도 불일치 가능성: 건축물대장 상 '주 용도'가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 실제 현황 및 '가구 수' 정보(18가구)로는 '다가구주택'으로 사용되고 있어, 실제 건축물대장과의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 추후 행정적 문제나 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 다수의 임차인이 존재하나, 일부 임차인의 '임대관계'가 '미상'으로 표기되어 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 건물면적 외에 73.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 파악 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 경상북도 칠곡군 석적읍에 위치한 다가구주택입니다. 감정가는 9억 1천여만 원이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 법적으로는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 대교초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있으며, 교통 또한 편리한 편입니다. 다만, 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성은 본건의 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소되는 권리가 대부분이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 다가구주택으로서 여러 가구에 임대하여 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있는 구조입니다.

* 초등학교 인접: 학군 관련 수요를 고려할 때, 가족 단위 세입자 확보에 유리할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 면적: 비교적 넓은 대지 면적과 넉넉한 건물 연면적을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 910,181,400원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없는 점, 주변 시세, 본건의 잠재적 리스크(건축물대장과의 용도 불일치 등) 및 향후 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.