나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53335 [1] 경기도 광주시 태전동 687 쌍용스윗닷홈 303동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 15층 중 3층 306호로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2018-03-29)(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요[광주 한솔숲유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용 은 교육청에 별도 확인요[광남고])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경 정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53335 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 태전동 687 쌍용스윗닷홈 303동 3층306호

1.3. 용도

아파트

1.4. 건물 구조 및 층수

철근콘크리트구조, 15층 중 3층

1.5. 면적

토지면적: 60.04㎡ (약 18.16평)

토지 지분: 60.036㎡ (약 18.16평)

건물면적 (전용면적): 84.75㎡ (약 25.64평)

건물 지분: 84.746㎡ (약 25.64평)

아파트 전용면적: 84.75㎡

(본 건 개별 세대의 분양면적은 직접 명시되지 않았으나, 유사 면적의 전월세 거래가 존재합니다.)

1.6. 감정가

377,000,000원

1.7. 매각 구분

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

비엔케이캐피탈주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2016년 5월 27일자 우리은행 근저당권 (을7) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

채권 합계액: 454,700,000원

주요 권리로는 우리은행 근저당 (207,900,000원), 비엔케이캐피탈주식회사 근저당 (196,800,000원), 임현주 가압류 (50,000,000원) 등이 등기되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 근린생활시설

아파트 단지 인근으로 점포 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 계획

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 개발이 이루어질 것으로 예상됩니다. 또한, 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으나, 아파트 등 특정 용도에 한하여 허가 후 거래가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 광남고등학교, 광주 한솔숲유치원이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 편의시설이 분포하고 있으며, 기본적인 생활 기반이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: 태전쌍용3단지 (쌍용스윗닷홈3)

사용승인일: 2004년 1월 5일 (건축 22년차)

총 동수: 6개동

총 세대수: 409세대

주차대수합계: 235대

최고층: 15층

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획상 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 배출시설설치제한지역 지정은 잠재적인 환경 관련 이슈를 시사할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

2004년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 22년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 토지 이용계획상의 여러 제한 사항과 건물의 노후도는 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 가치: 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로 실거주 만족도가 높을 수 있으며, 아파트 공급 상황에 따라 시세 상승 가능성도 존재합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 소멸 예정이므로 복잡한 권리관계에 따른 위험이 적습니다.

* 잠재적 가치: 토지 이용 규제 완화 또는 지역 개발에 따라 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 377,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)는 면적 59.793㎡ 기준이며, 본 건의 면적(84.75㎡)과 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 최근 전월세 정보(2026년 1월, 6월)에서 84.746㎡ 면적의 보증금이 28,000만원~29,000만원 수준이었던 점을 감안하면, 시장에서의 실제 거래가는 감정가와 비슷하거나 다소 낮을 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가(377,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 시장 거래 동향과 경매 낙찰가의 일반적인 경향을 고려하여 320,000,000원 ~ 370,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 신중한 시장 조사 및 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.