나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53301 [1] 경기도 하남시 망월동 1147-2 힐스테이트에코미사강변 4층423호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남동측 광대로변에 위치하며, 부근은 주상복합건물(오피스텔) 및 근린생활시설(상업용 등) 등이 혼재하는 상업 업무지대로서 주위환경은 한강변에 위치하여 양호한 편임.

교통상황

간선도로인 미사대로 주변이고, 근거리에 지하철 5호선 미사역이 위치하고 하남시내 버스 차고지가 인근에 소재하는 등 대중교통 편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상10층 건물 내 4층 423호로서, (사용승인일 : 2019.03.13.) 외벽 : 콘크리트벽체 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배, 타일 붙임 등 마감 창호 : 샛시 창호임.

이용상태

욕실을 갖춘 원룸 형태의 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 직사각형 토지로서 1동의 용도복합(근린생활시설 및 오피스텔) 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로와 접하고, 남측 및 서측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출 시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조3제2호), 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20. ~2026.12.31. 허가대상:하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상:외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물에 임차권등기 되어 있음. - 임차보증금 : 금140,000,000원 - 범 위 : 전유부분 전부 - 임대차계약일자 : 2021년7월17일 - 주민등록일자 : 2021년8월2일 - 점유개시일자: 2021년7월31일 - 확정일자 : 2021년8월1일 - 임자권자 : 황지원 980804-******* 경기도 하남시 미사대로 430, 423호(망월동)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53301 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1147-2 힐스테이트에코미사강변 4층423호

용도: 오피스텔

건축년도: 2019년 3월 13일 사용승인

감정가: 125,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

토지지분: 5.5586㎡ (약 1.68평)

건물면적 (전용면적): 19.72㎡ (약 5.97평)

건물지분: 19.716㎡ (약 5.97평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO (본건 임차인 황지원과 동일인으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 남동측 광대로변에 위치하며, 부근은 주상복합건물(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업업무지대로서 주위환경은 한강변에 위치하여 양호한 편임.

2.2. 교통상황

간선도로인 미사대로 주변이며, 근거리에 지하철 5호선 미사역이 위치하고 하남시내 버스 차고지가 인근에 소재하는 등 대중교통 편의성은 양호한 편임.

2.3. 도로상태

동측으로 광대로와 접하고, 남측 및 서측으로 보행자도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 7일자 금천세무서장의 압류 (갑3)이며, 본 경매개시결정(갑8, 2025-11-04)보다 선순위에 있는 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황지원

임차보증금: 140,000,000원

차임: 0원

주민등록일자: 2021년 8월 2일

확정일자: 2021년 8월 1일

점유개시일자: 2021년 7월 31일

대항력: 있음.

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 순위 주택임차권 (황지원, 보증금 140,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 신축 오피스텔 및 상가, 주상복합건물이 밀집한 상업업무지대로서, 미사역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"하남종합운동장", 지하철 5호선 미사역 인근의 다양한 상업 및 편의시설을 이용하기 편리한 위치입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 위험 요소는 140,000,000원의 선순위 임차보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 해당 임차권은 대항력이 있으며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 추가로 부담하게 됩니다.

6.2. 기타 위험 요소

채권자(황OO)와 대항력 있는 임차인(황지원)이 동일인으로 추정되나, 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 점은 투자 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 하남시 미사지구의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 140,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 감정가 및 최근 시세와 비교했을 때, 낙찰 후 총 실질 부담액이 시장 가치를 크게 초과할 수 있음을 의미합니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 인수되는 보증금 전액을 회수할 수 있는지에 대한 면밀한 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구 내 역세권 (5호선 미사역) 상업지역 입지.

* 2019년 준공으로 비교적 신축인 건물 상태.

* 한강변 인근으로 쾌적한 주거 환경 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(19.72㎡) 기준 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 19일: 9,600만원 (19.716㎡)

* 2026년 3월 3일: 12,300만원 (21.731㎡)

* 2026년 5월 21일: 14,100만원 (21.731㎡)

최근 시세 분석 결과, 본건 면적(19.72㎡)의 현 시세는 약 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 추정됩니다.

요구사항에 따라 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정합니다. 따라서 본건의 순수한 물건 가치만을 고려한 예상 입찰가는 105,000,000원 으로 제안합니다.

매우 중요: 위 예상 입찰가 105,000,000원에 더하여, 매수인은 140,000,000원의 선순위 임차보증금을 추가로 인수 해야 합니다. 따라서 총 실질 부담액은 105,000,000원 + 140,000,000원 = 245,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 가치보다 훨씬 높은 금액이므로, 투자 시 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.