나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30798 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 제104동 제4층제403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제104동 제4층 제403호로서, - 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 - 창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측 단지 출입로를 이용하여 왕복 2차선의 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379)) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (2020-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30798 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 제104동 제4층 제403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 294,000,000원

* 토지면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

* 토지지분: 44.3303㎡ (약 13.41평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

* 건물지분: 73.4152㎡ (약 22.21평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제104동 제4층 제403호로서, 외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호는 PVC샷시 창호 등임.

* 이용상태: 아파트 단위세대로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 남측 단지 출입로를 이용하여 왕복 2차선의 도로와 연계되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역), 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치하며, "성덕동 주민센터" 북서측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량을 이용한 접근이 용이한 지역입니다. 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 가능한 수준이나, 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 접근성

* 단지 내 진입로는 북측과 남측에 위치하며, 이를 통해 왕복 2차선 도로와 쉽게 연결됩니다. 차량을 이용한 시내 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 물건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (접수일자: 2023-11-03)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (접수일자: 2023-11-03, 권리금액: 금25,303,000,000원)

* 주택임차권 (말소): 최복희 (접수일자: 2024-12-05, 권리금액: 금209,000,000원)

* 근저당권 (말소): 우리은행 (접수일자: 2025-01-20, 권리금액: 금25,303,000,000원)

* 강제경매 (말소): 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-11-04, 권리금액: 209,000,000원)

* 등기부채권 총액은 50,815,000,000원입니다.

* 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2023-11-03)보다 이후에 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-20

* 확정일자: 2022-12-05

* 배당신고일자: 2024-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 상기 권리 분석 결과, 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 최 는 대항력이 없어 보증금을 낙찰받은 매수인이 인수하지 않습니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. "성덕동 주민센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성도 갖추고 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

* 주소: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713

* 사용승인일: 2023년 9월 27일

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 295세대

* 최고층: 15층

* 최저층: 1층

* 주차대수: 총 242대 (지하 222대, 지상 20대)

* 전용면적 (단지 전체): 26316.4696㎡ (약 7961.9평)

* 총 면적 (단지 전체): 26316.469㎡

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

* 전기차 충전기: 지상 10대, 지하 0대.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 인근 근린생활시설 및 "성덕동 주민센터"를 통한 행정, 금융, 쇼핑 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 입암초등학교, 관동대학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

* 본건 주변 지역에 대해 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 공장 밀집 지역, 장례식장 등)의 존재 여부를 확인한 결과, 직접적인 혐오시설의 입지는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획상 '비행안전제5구역(전술)'으로 지정되어 있어, 항공기 소음이나 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 등기부상 엄청난 규모의 근저당권이 설정되어 있으나, 이는 경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다. 다만, 채무 총액이 매우 커 해당 은행의 권리행사 과정이나 관련 채권-채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 강릉시 입암동에 위치한 신축 아파트(2023년 사용승인)로, 비교적 양호한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

* 다만, 대규모 근저당권 설정 및 비행안전구역 지정 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용승인된 최신 건으로, 하자 보수 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 권리관계 분석상 안전: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 인수 부담금이 없음.

* 준주거지역: 향후 지역 개발 가능성 및 편의시설 접근성 용이.

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 행정복지센터 접근 용이.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 294,000,000원입니다.

* 최근 전월세 거래 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 전세 계약이 200,900,000원 ~ 226,600,000원 수준에서 이루어졌습니다.

* 건축물대장상 건물의 전용면적은 73.42㎡(약 22.21평)이며, 이는 두 건의 전월세 거래 정보 중 두 번째 계약(73.4152㎡)과 일치합니다.

* 이러한 시세 및 거래 동향, 그리고 권리분석상 인수 부담금이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 적정 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 경매 당시의 경쟁률, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.