나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13208 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 1185 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 신방화역)이 소재하 는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2000.01.18) 외벽: 벽돌쌓기마감 및 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 5m, 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13208 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 1185 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

토지지분: 29.43㎡ (약 8.90평)

건물면적: 54.03㎡ (약 16.34평)

건물지분: 54.03㎡ (약 16.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 (사용승인일: 2000년 1월 18일)

토지 이용 현황: 다세대주택 건부지

이용 상태: 다세대주택

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "공항고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2023년 8월 29일 접수)

등기부채권 총액: 180,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (강소호): 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 12월 30일, 확정일자 2021년 11월 29일, 배당신고일자 2024년 1월 16일. 대항력 없음.

* 박순희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 5월 12일. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 강소호 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치함. 지하철 9호선 신방화역 이용이 용이하여 기본적인 상업 및 편의시설 접근성이 양호함.

잠재적 혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 공항과 인접하여 항공기 소음이 발생할 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 공항고등학교가 위치하며, 다수의 근린생활시설 및 공원이 있어 생활 편의성이 양호함.

건물 내 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차인 관련 주의사항: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 관련하여 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨. 이는 임차인과의 관계에서 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있으므로, 해당 조건을 명확히 인지하고 인수하는 것이 중요함.

토지이용계획상의 제한: 공항과 인접하여 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

토지거래계약 허가구역: 특정 대상자(외국인 등)에게는 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 내국인 거래에는 문제가 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 다세대주택으로, 2000년에 건축되어 약 25년의 건축 연수를 보유하고 있습니다. 지하철 9호선 신방화역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경과 관련하여 임차인이 보증금반환청구권을 포기하는 조건부 매각이라는 점입니다. 이는 매수인에게는 보증금 인수 부담이 없다는 장점이 될 수 있으나, 관련 절차 및 이해관계자 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승 잠재력이 기대되는 지역임.

HUG 관련 복잡한 권리 관계를 이해하고 명도 과정을 원활하게 진행할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있음.

2000년식 건물로 연식은 있으나, 입지적 장점을 고려할 때 추가적인 가치 상승 여지가 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 259,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 38.39㎡ (약 11.6평) 건물: 260,000,000원

* 45.08㎡ (약 13.6평) 건물: 315,000,000원

* 26.09㎡ (약 7.9평) 건물: 168,300,000원

본건의 건물 면적은 54.03㎡ (약 16.34평)입니다. 최근 거래된 신축 건물(2015년~2019년식)의 면적을 환산하여 시세를 추정하면 약 3억 5천만원 ~ 3억 8천만원 수준으로 형성되어 있습니다.

그러나 본건은 2000년식으로 건축 연령이 높아 신축 건물과의 시세 차이를 감안해야 합니다. 또한, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항으로 인해 유찰 가능성 또는 입찰 경쟁이 낮아질 가능성이 있습니다.

임차인 보증금 1억 8천만원이 있으나, 매각 조건상 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로, 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

감정가(2억 5천 9백만원)를 기준으로, 연식 및 HUG 조건을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 2억 7천만원에서 3억 0천만원 사이에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.