나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101563 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 709-33 아성아파트 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ‘근명중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트단지, 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2003.09.26.) 외벽 : 드라이비트 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 도로 폭 약 15미터, 남동측으로 도로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

`기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역( 근명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기), 대기관리권역, 교통기타용도 지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역( 근명고등학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기), 대기관리권역, 교통기타용도 지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.)) 기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)( 접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(근명고등학교, 세부사항은 안양과천 교육지원청에 문의하시기), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101563 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 709-33 아성아파트 1층102호

용도: 아파트

감정가: 350,000,000원

토지면적: 38.33㎡ (약 11.6평)

토지지분: 38.33㎡ (약 11.6평)

건물면적 (전용면적): 76.46㎡ (약 23.1평)

건물면적 (분양면적, 추정): 약 92~107㎡ (약 28~32평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제1층

사용승인일: 2003.09.26.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

주위환경: '근명중학교' 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북동측 약 15미터, 남동측 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 6월 5일자 우리은행 근저당

소멸 권리: 본 경매로 인해 을5(근저당), 갑4(가압류), 갑5(강제경매), 갑7(압류) 등의 권리는 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요가 없어 인수 대상이 될 가능성은 낮으나 확인 필요.)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계가 미상으로 확인되어, 임차인이 있는 경우 보증금 및 차임 등 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

등기부요약: 현재 소유권자는 최명순이며, 소유권 보존 및 이전, 근저당, 가압류, 강제경매, 압류 등의 이력이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 주택 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 시설: '근명중학교'가 인근에 위치하며, 다양한 주거 및 상업시설이 자리하고 있어 생활 환경이 양호합니다. 또한, 삼덕공원 등이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역으로, 건폐율 60%, 용적률 240%~250% (안양시 조례에 따라)가 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(근명중학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한 사항이 있습니다.

임차인 관련 불확실성: 임대관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 대비 낮은 토지 지분: 건물 면적(76.46㎡) 대비 토지 지분(38.33㎡)이 상대적으로 낮은 편입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 아성아파트 1층입니다. 근명중학교 북측에 자리하며, 아파트, 주택, 상가 등이 혼재된 지역으로 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

2003년에 건축된 철근콘크리트 구조의 아파트로, 감정가는 3억 5천만원입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 잔존 채무 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

제2종일반주거지역으로서 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 있어 외국인 등의 거래 시 추가 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 입지 및 교통 여건은 무난하나, 임차인 관련 불확실성, 토지이용계획 상의 제한 사항, 건물 대비 낮은 토지 지분 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안양시 만안구의 준수한 주거 환경 및 교통 접근성.

최근 실거래가 (2.3억원) 대비 감정가 (3.5억원) 간의 상당한 차이 존재.

일괄 매각으로 권리관계가 비교적 명확하여 명도 완료 시 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(75.61㎡)의 1층 아성아파트가 2025년 2월 8일에 2억 3천만원에 실거래된 점을 고려할 때, 감정가 3억 5천만원과는 상당한 차이를 보입니다.

최근 실거래가를 기준으로 추정할 때, 본 건의 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 2억 9천만원 사이로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이는 현장 조사, 주변 시세 비교, 하자 여부, 임차인 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.