나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7098 [1] 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 188 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 소재 죽림마을 안에 위치하고 주위는 단독주택 중심의 취락지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근 가능하고 가까운 곳에 지방도(국가지원지방도 55호선, 남화로)가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지(일부 완경사)로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 남측으로 폭 약5m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역 (200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 2동과 소나무와 단풍나무 등 수목 450여주, 정원등, 정원석이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지의 북동측에 인접한 사건 외 풍림리 184의 일부와 풍림리 185-2의 일부는 담장을 둘러치고 본건 토지와 함께 사용되고 있으며 해당 토지상의 수목과 담장은 평가에 포함하였습니다. 나. 본건 토지의 남동측 일부는 사건 외 인접지인 185-3 소재 건물의 일부가 침범하고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서 외벽 : 적벽돌 쌓기, 시멘트모르타르 위 페인트칠 내벽 : 벽지도배, 무늬코트, 황토벽돌, 목재판재 붙임, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

단독주택입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 유류보일러, 찜질방(화목) 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 2동이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 건물 1층의 등기부상 용도는 '창고'이나 건축물대장상 용도는 '단독주택'이며 현황은 단독주택이고, 본건 건물의 등기부상 면적은 1층이 100.5㎡, 2층이 99㎡이나, 건축물대장 상 면적은 1층이 143.06㎡, 2층이 112.66㎡이며, 실측면적은 건축물대장상의 면적과 유사 합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 옥상의 계단탑과 담장 및 대문, 1층 일부의 찜질방시설은 건물에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 1.의 지상에 소재하는 수목 및 정원등, 정원석 매각포함
- 목록 1.의 북동측에 인접한 사건 외에 풍림리 184의 일부와 풍림리 185-2의 일부는 담장을 둘러치고 본건 토지와 함께 사용되고 있음
- 목록 1.의 남동측 일부는 사건 외 인접지인 185-3 소재 건물의 일부가 침범하고 있음
- 목록 2.의 등기부상 용도는 '창고'이나, 건축물대장상 용도는 '단독주택'이며, 현황은 '단독주택'임
- 목록 2.의 등기부상 면적은 '1층 100.5㎡, 2층 99㎡' 이나, 건축물대장상 면적은 '1층 143.06㎡, 2층 112.66㎡' 이며, 실측면적은 건축물대장상의 면적과 유사하여 건축물대장상의 표시를 기준으로 감정함
- 목록 2.의 옥상의 계단탑, 담장 및 대문, 1층 일부의 찜질방 시설은 건물에 포함하여 감정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1.사건번호

광주지방법원 2025타경7098 (1)

1.1. 2.소재지

전라남도 나주시 남평읍 풍림리 188번지 (도로명 주소: 전라남도 나주시 남평읍 풍림죽림길 93)

1.1. 3.용도

단독주택

1.1. 4.감정가

705,843,600원

1.1. 5.면적

토지면적: 871.00㎡ (약 263.5평)

건물면적: 총 연면적 255.72㎡ (약 77.3평)

(참고: 건물 등기부상 면적은 1층 100.5㎡, 2층 99㎡이나, 건축물대장상 면적은 1층 143.06㎡, 2층 112.66㎡이며, 실측면적은 건축물대장상 면적과 유사함. 본 감정은 건축물대장상 면적을 기준으로 함. 건축물표제부상 총 연면적은 255.72㎡로 기재되어 있음.)

1.1. 6.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 7.경매구분

부동산임의경매

1.1. 8.채권자

주OOOOOOOO

1.1. 9.특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건

* 일괄매각(제시외 건물 2동 포함)

* 본건 토지 지상 수목 및 정원등, 정원석 매각 포함

* 북동측 인접지(풍림리 184, 185-2) 일부와 담장을 둘러 함께 사용 중

* 남동측 인접지(풍림리 185-3) 건물 일부 침범

* 건물 등기부상 용도는 '창고'이나, 건축물대장상 및 현황은 '단독주택'임

* 건물 등기부상 면적과 건축물대장상 면적 상이 (감정은 건축물대장상 면적 기준)

* 옥상 계단탑, 담장 및 대문, 1층 일부 찜질방 시설을 건물에 포함하여 감정함

1.2. 건축물표제부 요약

1.2. 1.주요 정보

대지위치: 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 188번지

도로명주소: 전라남도 나주시 남평읍 풍림죽림길 93

동명: 가동

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

주요용도: 단독주택

1.2. 2.건축 개요

대지면적: 871.00㎡

건축면적(주건축물): 144.39㎡ (약 43.7평)

총 연면적: 255.72㎡ (약 77.3평)

건폐율: 16.58%

용적률: 29.36%

사용승인일: 2002-08-15

최초등록일: 2002-03-15

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건 토지는 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 소재 죽림마을 안에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 중심의 취락지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 가까운 곳에 지방도(국가지원지방도 55호선, 남화로)가 통과하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (200m제한구역_그밖의 가축)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (국민은행, 2017-09-29, 금120,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. (단, 지상권은 명시되었으나 현황 없음)

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항으로 명시된 임차인은 없으며, 인수될 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 물건의 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 지역의 최근 실거래가, 유사 건물 매물 정보, 인구 통계, 지역 경제 지표 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 형성 및 상권 활성화 정도를 판단하기 어렵습니다.

4.2. 인근 개발 계획

주변 지역의 구체적인 개발 계획 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하므로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

남평읍 소재지로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 국가지원지방도 55호선 인접으로 교통 이용 또한 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 직접적으로 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 주변 환경에 대한 직접적인 현장 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 인접지(풍림리 184, 185-2) 일부와 담장을 둘러 함께 사용하고 있어 토지 경계 및 이용에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 인접지(풍림리 185-3) 건물 일부가 본건 토지를 침범하고 있어, 이에 대한 확인 및 조정이 필요합니다.

* 지상 수목, 정원등, 정원석이 매각 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 철거 방안을 고려해야 합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건물 등기부상 용도는 '창고'이나, 건축물대장상 및 현황은 '단독주택'으로 사용 용도에 대한 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물 관련 민원 발생 소지가 있습니다.

* 건물 등기부상 면적과 건축물대장상 면적 간 상당한 차이가 존재하며, 감정은 건축물대장상 면적을 기준으로 하고 있습니다. 이는 건물 현황과 등기부상 정보의 불일치로 인한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 1층 일부 찜질방 시설 등 특수 시설이 포함되어 있어, 유지 보수 및 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 권리 관련 리스크

* 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리보다 선순위의 권리(예: 임차권, 전세권 등)는 확인되지 않았으나, 권리관계는 복잡할 수 있으므로 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 남평읍에 위치한 단독주택으로, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가는 7억 원대 초반으로 책정되어 있으며, 토지 871㎡, 건물 연면적 255.72㎡ 규모입니다.

다만, 건물 용도 및 면적의 등기부상/건축물대장상/현황상의 차이, 인접 토지와의 경계 및 침범 문제, 공동담보 물건이라는 점 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 이러한 사항들은 물건 명세서 및 현장 조사를 통해 면밀히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다. 임차인 문제는 없는 것으로 파악되어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도 나주시의 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성

* 단독주택 부지로서의 활용 가치 (약 263.5평의 넓은 토지)

* 제시외 건물, 수목, 정원석 등 매각 포함으로 인한 가치 상승 요소

* 임차인 명도 부담 없음

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 705,843,600원입니다.

잠재적 리스크 요인(건물 용도/면적 불일치, 인접지 침범 및 공유 이용, 공동담보 등)과 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간 투자를 고려해야 합니다. 또한, 명확한 시세 조사를 위해서는 주변 부동산 정보에 대한 추가 분석이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 예상 입찰가는 약 590,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. (이는 인접지 문제 해결 및 건물 하자 보수 등을 고려한 보수적인 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.