나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13169 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상8층건내 제4층 제404호로서, 외 벽 : 석재 붙임 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 연립주택,오피스텔,근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로, 서측 및 동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[86-4번지] 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선 [86-5번지] 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13169 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 12.77㎡ (약 3.86평)

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로: 본건 남측으로는 광대로, 서측 및 동측으로는 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류, 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 유의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

권리분석 요약: 본 물건은 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되었으며, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다. 임차인의 대항력은 없으므로 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

말소기준권리: 을5 근저당권 (조찬주, 100,000,000원, 2022-04-12 접수)이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

특이사항:

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 사항이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 유 (주택도시보증공사)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-02

* 확정일자: 2021-10-19

* 배당신고일자: 2023-11-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신월동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

이는 지역 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능하다는 것을 의미합니다.

대규모 상업 지구와의 거리는 다소 있으나, 지역 커뮤니티를 중심으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택 용도로 보아, 1~2인 가구를 주 대상으로 하는 소형 상가 및 서비스 업종 위주의 상권이 발달했을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 신화중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 인근 버스정류장 및 대로변 접근성이 좋아 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 특수조건: 본건은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 복잡한 조건이 존재합니다. HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 사항은 매각 후 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

소형 면적: 건물 전용면적이 29.50㎡ (약 8.92평)으로 소형에 해당하여, 활용 방안이 다소 제한적일 수 있습니다.

건축 연도: 본건 에스케이이팰리스는 2017-2018년경 준공된 비교적 신축 건물입니다. 그러나 주변 시세 분석 시, 1981년식의 오래된 건물이 비교 대상으로 언급된 점은 시세 판단에 혼란을 줄 수 있습니다. 본건은 신축급에 해당하므로, 비슷한 시기에 지어진 건물들과 비교하는 것이 더 정확합니다.

토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 또는 거래 시 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017-2018년경 준공된 비교적 신축 건물입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 특수조건이 있는 강제경매 물건으로, 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적으나 HUG와의 관계는 주의 깊게 살펴야 합니다.

주변 시세 대비 감정가(272,000,000원)가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 실제 시장 가치에 대한 추가 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2017-2018년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 점은 관리 상태 및 선호도 측면에서 장점입니다.

명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 임차보증금이 없으며, HUG 관련 조건이 명확히 제시되어 있어 권리관계가 비교적 명확합니다.

서울시 내 입지: 서울 양천구라는 입지적 장점을 가지고 있어, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 신축 건물(2017-2019년 준공)의 전용면적당 시세(약 570만~590만원/㎡)를 기준으로, 본 건의 전용면적 29.50㎡(약 8.92평)의 시장가치는 약 170,000,000원 ~ 175,000,000원으로 추정됩니다.

감정가는 272,000,000원이지만, 위 시장 가치 분석 결과와 비교 시 다소 괴리가 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치 및 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 시장 분석 결과와 감정가 대비 할인율을 반영하여, 190,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.