나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13230 [1] 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하는 "세일중학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 각종 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건(사용승인일자: 2020. 7. 27)중 제 2층 제 202호로, 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비(기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 관찰됨)등과 1층에 주차장이 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(공동주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 10미터폭(시흥대로149길)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육 지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 5층 각층별 3세대씩 총 12세대이며 외관상표시는 ARMANI CASTLE(희경하우징)로 표기됨

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 금천구 독산동 147-52번지에 소재한 다세대주택으로, 서울남부지방법원 2025타경13230 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

감정평가액은 330,000,000원이며, 토지면적은 17.99㎡(약 5.44평)이고 건물면적은 27.52㎡(약 8.32평)입니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, "세일중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하여 주거지로서의 여건은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

북서측으로 약 10미터 폭의 포장도로(시흥대로149길)와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

인근에는 주거 밀집 지역과 상업 시설, 학교 등이 있어 생활 편의성이 갖춰진 입지입니다. 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 울산세무서장의 압류(2023.04.07.)입니다.

주택임차권(을1)으로 류동찬 씨가 327,000,000원의 보증금으로 등기되어 있으나, "대항력 없음"으로 분류되며 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주택도시보증공사는 본 매각으로 인해 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

그 외 갑구에 등기된 소유권이전, 신탁등기말소, 매매, 압류, 강제경매(주택도시보증공사) 등은 모두 말소될 예정으로, 권리상 깨끗한 물건입니다.

등기부채권 총액은 327,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건 주변 연립/다세대/빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 5월 6일, 전용면적 53.72㎡의 다세대주택(2017년 건축)이 44,000만 원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 819만 원 수준입니다.

2026년 5월 5일, 전용면적 29.87㎡의 다세대주택(2023년 건축)이 32,500만 원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1088만 원 수준입니다.

2026년 5월 1일, 전용면적 21.99㎡의 연립주택(2012년 건축)이 14,000만 원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 637만 원 수준입니다.

본건은 전용면적 27.52㎡, 2020년 건축으로, 가장 유사한 거래 사례는 2023년 건축된 29.87㎡ 다세대주택이 32,500만 원에 거래된 건입니다. 해당 사례를 기준으로 시세 추정 시, 본건의 가치는 약 29,930만 원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다. 그러나 감정가 33,000만 원 역시 최근 시세와 크게 동떨어진 수준은 아니며, 신축 연식(2020년)을 고려할 때 추가적인 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 건축물현황도 기준 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 제202호입니다. 사용승인일자는 2020년 7월 27일입니다.

내부 마감은 벽지 및 타일, 바닥재, 샷시 창호 등입니다.

설비로는 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 보일러 난방설비, 옥내소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

엘리베이터가 설치되어 있으나, 기준시점 현재 운행되지 않고 있는 것으로 확인되었습니다. 1층에 주차장이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 비록 임차인의 대항력은 없으나, HUG가 채권자이자 주요 임차인이라는 점은 특수 상황으로 볼 수 있습니다.

건물 내 엘리베이터가 현재 운행되지 않고 있는 점은 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 내포합니다.

다만, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 법적인 문제는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된(2020년) 신축 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지조건 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리분석상 매수인에게 인수되는 권리사항은 없으며, HUG 임차인의 대항력 포기조건으로 인해 명도 관련 분쟁의 소지가 적다는 장점이 있습니다.

다만, 엘리베이터 미작동 문제는 확인 및 조치가 필요한 사항입니다.

감정가와 최근 실거래가를 비교했을 때, 가격 측면에서의 메리트는 상대적으로 제한적일 수 있으나, 신축 연식과 권리상 하자 없는 점을 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020년 준공)으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

HUG와의 특수 거래 조건으로 인해 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 예상 입찰가는 315,000,000원으로 산정됩니다.

이는 감정가(330,000,000원) 대비 약 95.4% 수준이며, 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(29.87㎡, 32,500만 원)를 반영한 가격입니다.

입찰 참여 시에는 본건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.