나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13211 [1] 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.11.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울양목초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 빌라 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 "목동역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건 내 제2층 제203호로서, 외 벽: 석재 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 주거용(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13211 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제2층 제203호 (신축 주소: 서울특별시 양천구 목동로23길 21-1)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 386,000,000원

토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.79평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신정동 소재 '서울양목초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 빌라 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '목동역'과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

- 소유권보존 (2022-03-31, 김민수외 2명)

- 1번 김민수 지분 가압류 (2024-03-12, 토스뱅크주식회사, 153,828,974원, 말소기준권리)

- 주택임차권 (2024-04-26, 장호정, 387,000,000원, 말소)

- 가압류 (2024-07-25, 주택도시보증공사, 774,000,000원, 말소)

- 강제경매 (2025-11-11, 주택도시보증공사, 387,000,000원, 말소)

총 등기부채권액: 1,314,828,974원

3.2. 임차인 분석

- 임차인: 주택도시보증공사 (장호정)

보증금: 387,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-07

확정일자: 2023-03-24

대항력: 없음 (권리분석상)

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차권은 말소 대상.

- 임차인: 조수민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-03-25

확정일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 토스뱅크주식회사 명의의 가압류(2024-03-12 접수)입니다.

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 주택임차권(장호정)은 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

특별 매각 조건에 따라, 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금 미회수분에 대한 대항력 포기를 조건으로 하고 있습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물명: 유니크7차

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제203호

건축연도: 2021년 건축 허가, 2022년 사용 승인

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 스프링클러 설비 갖춤.

4.2. 주변 시세 분석

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 23.14㎡ (5층) 130,000,000원 (평당 약 562만원)

- 36.89㎡ (2층) 225,000,000원 (평당 약 610만원)

- 54.27㎡ (3층) 400,000,000원 (평당 약 737만원)

본 건은 29.09㎡(약 8.79평) 면적을 가진 도시형생활주택입니다.

주변 유사 면적대의 거래 사례를 바탕으로 산정한 현 시세는 평당 약 560만원 ~ 740만원 수준입니다.

이를 본 건 면적(29.09㎡)에 적용하면 약 163,500,000원에서 214,500,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 386,000,000원과 주변 실거래가 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 북측 인근에 서울양목초등학교가 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

- 서울양목초등학교: 도보로 통학 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

가장 중요한 특이사항은 HUG가 매수인에게 보증금 미회수분에 대한 대항력 포기를 조건으로 하고 있다는 점입니다. 이는 HUG가 채권자이자 임차인으로서 복잡한 관계에 있으며, 매수인은 HUG로부터 보증금 반환 청구받을 위험이 없음을 의미합니다.

6.2. 법적 제한 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 양천구 신정동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 목동역 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계가 다소 복잡하나, 채권자인 HUG가 임차인이기도 하며, 매각 조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

HUG의 포기 조건으로 인해 매수인의 위험 부담은 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 잔여 보증금 인수 위험 없음.

- 주변 시세보다 높은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성 (적정가 낙찰 시).

- 서울 양천구 지역의 주거용 부동산으로서 안정적인 가치.

- 목동역 인근으로 교통 편의성.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 163,500,000원에서 214,500,000원으로 추정됩니다.

감정가 386,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 180,000,000원 ~ 200,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 조사 결과:

서울특별시 양천구 목동로23길 21-1 (신정동 889-12) 주소지 주변을 조사한 결과, 통상적인 주거지역 내에서 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주택 및 근린생활시설로 이루어져 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.