나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34315 [1] 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '봉선동 가로수빌딩' 내의 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 주위는 상업용 건물 및 아파트단지 등이 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 대중교통정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상5층 건물 중 제1동 제1층 제106호 외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅, 타일, 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호(가) : '공실'임.(공부상 용도 : 교습소) 일련번호(나) : '소매점(기아자동차 봉선지점)'임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 공용승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로, '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선(노폭 약 15m)의 아스팔트포장도로에 접하며, 남측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-07-15), 제1종지구단위계획구역(2006-12-01), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)(2009-0044)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06), (유통산업발전법), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 대지권의 목적인 토지(봉선동 156)는 2017.03.16.자 분할로 인해 2,772㎡가 되어, 집합건축물대장 (표제부)상 대지면적과 상이함.

물건 비고

본건 건물의 대지권의 목적인 토지가 2017. 3. 16.분할되어 면적이 2,772㎡로 변경되었으나, 대지권의 표시란의 대지권 비율이 변경되지 않아 공부상 정리가 요하는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34315 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 봉선동 156, 1동 1층 106호 (도로명주소: 광주광역시 남구 봉선2로 81)

* 건물명: 봉선동 가로수빌딩

* 용도: 근린상가 (공부상 용도: 교습소)

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 10.75㎡ (약 3.25평)

* 토지 지분: 10.747627893601726㎡ (약 3.25평)

* 건물면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

* 건물 지분: 28.68㎡ (약 8.68평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 1동 1층 106호

* 준공일: 2017년 1월 26일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 남구 봉선동 소재 '유안초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상업용 건물 및 아파트단지가 혼재하는 주거 및 상업지대로서, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 대중교통 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 왕복 2차선 (약 15m 폭)의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 6일자 서광주농업협동조합 근저당권 (을11)

* 주요 권리 내역:

* 임차인: 한희숙

* 보증금: 14,000,000원 (임차인 현황 기준)

* 차임: 0원 (임차인 현황 기준)

* 전입/확정일자: 2022.03.07.

* 대항력: 있음

* 후순위 권리: 여러 건의 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 5,946,000,000원

* 인수되는 권리:

* 본건은 대항력 있는 임차인 한희숙이 존재합니다. 물건명세서에 따르면, 상가건물임차권(을14, 2025.09.12. 등기)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 물건명세서 상 임차인의 차임은 월 600,000원으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 인수 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 따라서, 14,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 물건이 소재한 '봉선동 가로수빌딩'은 주거 및 상업 복합 지역에 위치합니다.

* 해당 호실(106호)은 공부상 용도 교습소이나 현재 '공실' 상태입니다.

* 동일 건물 내 다른 호실(일련번호 나)은 '소매점(기아자동차 봉선지점)'으로 이용되고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 비교적 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '유안초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 상업 밀집 지역으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 남측 도로변에 위치하며 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 및 불일치 정보: 임차인 한희숙은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 14,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 또한, 물건명세서 상 차임이 월 600,000원으로 기재된 반면, 임차인 현황에는 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 임대 조건에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 이러한 정보 불일치는 향후 명도 및 인수 조건에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공부상 정리 요망: 건물 대지권의 목적인 토지가 2017년 3월 16일 분할되어 면적이 변경(2,772㎡)되었으나, 대지권 비율이 공부상 변경되지 않아 정리가 필요한 상태입니다. 이로 인해 추후 등기부 정리 등에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보 및 선순위 임차권: 해당 물건은 공동담보 및 선순위 임차권 등 복잡한 권리 관계가 조사되었으나, 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 권리 인수 여부가 가장 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 근린상가 점포입니다.

* 인근에 학교 및 주거단지가 밀집해 있어 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성, 토지 관련 공부상 정리 필요성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 현재 106호는 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출을 위한 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 및 상업 복합 지역 내에서의 입지적 장점.

* '유안초등학교' 인근으로 학생 및 학부모 대상의 업종에 유리할 수 있습니다.

* 교통 편의성이 뛰어나 고객 접근성이 좋습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 정확히 파악하고, 이를 반영한 합리적인 입찰가를 산정한다면, 향후 임대 수익을 통한 투자 회수가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 경매 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

* 현재 본건은 대항력 있는 임차인 한희숙의 보증금 14,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 상황입니다. 따라서, 본 입찰가 산정 시 해당 보증금 14,000,000원을 제외하거나, 인수될 가능성을 감안하여 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 다음 사항들에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 주변 상가 시세 조사 (실거래가, 호가)

* 본건과 유사한 조건의 경매 물건 낙찰가 분석

* 현재 공실 상태인 106호의 예상 임대료 및 임대 가능 시기 예측

* 토지 관련 공부상 정리 비용 및 소요 시간 예측

* 법원 경매 동향 및 경쟁률 예측

* 따라서, 구체적인 입찰가 산정은 상기 조사 결과를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.