나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51992 [1] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 OOOO OO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 "진천소방서" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재한 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물 내 제1층 제111호외 2개호로서, 외 벽 : 돌붙임 마감 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 실내인테리어 마감 및 석고보드 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 : 일반음식점으로 이용중임. 일련번호 2,3 : 각 호의 경계벽 없이 튼상가로 이용중이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장관리 3-26 : 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장관리 3-26 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2013-07-26), 상업용지(2013-07-26), 지구단위계획구역(2013-07-26), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-07-26)(접합) 가축사육제한구역(2020-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물의 위치확인은 집합건축물대장 건축물현황도로 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 나. 본건 일련번호 2), 3)은 벽체구분없이 근린생활시설로 이용중에 있으며(일명 ‘튼상사’), 건축물 현황도 등을 통하여 위치와 면적 등을 특정할 수 있는 것으로 탐문조사된 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 본건 구분건물의 토지·건물 배분비율은 한국부동산연구원에서 발행한 비주거용 집합건물 토지·건물 배분비율표 및 인근 시세 등을 참작하였음. 라. 본건 구분건물 현장조사시 목측으로 발견되지 않은 결함(누수 등)이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51992 (1)

소재지: 충청북도 진천군 진천읍 장관리 3-26 (신주소: 충청북도 진천군 진광로 97-12) 주로 1층 111호

건물명: zoolo

용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설)

토지면적: 47.36㎡ (약 14.33평)

건물면적: 74.90㎡ (약 22.66평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 443,000,000원

2. 입지조건

위치: 본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 "진천소방서" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다. 남측으로는 왕복 3차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 27일자 원광중앙신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

등기사항 요약:

* 2022년 4월 27일: 소유권이전 (주식회사도경플래닝, 매매)

* 2022년 4월 27일: 근저당권 (원광중앙신용협동조합, 690,000,000원) - 말소기준권리

* 2022년 5월 18일: 가압류 (주식회사고인돌, 618,991,119원) - 말소

* 2023년 6월 13일: 가압류 (주식회사고인돌, 27,480,212원) - 말소

* 2023년 12월 12일: 압류 (해운대세무서장) - 말소

* 2025년 11월 12일: 임의경매개시결정 (원광중앙, 574,000,000원) - 본건 경매 개시

총 등기부채권액: 1,336,471,331원

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰 후 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 도은(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025-05-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금이 없어 낙찰자에게 미치는 영향은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진천읍 장관리는 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 제1종 근린생활시설로 건축된 본 건물에는 일련번호 1(일반음식점) 외에 일련번호 2, 3은 '튼상가'로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다. 진천소방서 인근에 위치하여 지역 주민 및 관련 시설 이용객을 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 남측 왕복 3차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설: 진천소방서가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설:

* 진천전통시장 (상설시장 및 5일장)이 있어 장보기 등 생활 편의를 제공합니다.

* 주변에 진천군청, 병원, 은행 등 행정 및 금융 시설 이용이 가능합니다.

* 관광지로는 김유신 장군 태생지, 농다리, 미르숲 등이 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 건물 일부(일련번호 2, 3)가 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상으로 확인되어 추가적인 공실 발생 또는 임대차 계약 조건 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 발견되지 않은 결함(누수 등)이 존재할 수 있으므로, 응찰 전 꼼꼼한 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 등 도시계획적 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정된 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청북도 진천군 진천읍에 소재한 근린상가로, 진천소방서 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 관계상 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 현재 일부 공실 상태이고 임대 관계가 불명확하며, 건물 하자에 대한 잠재적 리스크가 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 현장 조사와 상권 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 진천소방서 인근이라는 지리적 이점과 함께 지역 내 주요 기반 시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 상권 확장 가능성: 진천군이 발전함에 따라 상권 역시 동반 성장할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 인수 보증금이 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가 443,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.