나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22137 [1] 경상남도 거제시 사등면 성포리 208-1 아쿠아리우스 205동 1층2051호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '성포중학교' 남서측 인근에 위치하는 아쿠아리우스 공동주택(다세대주택)으로서, 부근은 차량통행이 빈번한 국도14호선 후면의 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

단지내 차량 접근 및 출입가능하며, 관내 대중 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건 중 1,2층 복층(독채)으로서 (사용승인일자 : 2015.04.03) 외 벽 : 본타일 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 등 내장내 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'공동주택(다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

다세대 주택으로서, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 '공동주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1~8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 통영지원 2025타경22137 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부(주)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 정보

소재지: 경상남도 거제시 사등면 성포리 208-1, 아쿠아리우스 205동 1층2051호

토지면적: 548.70㎡ (약 166.0평)

건물면적: 235.17㎡ (약 71.1평)

용도: 다세대주택

건축년도: 2015년 4월 3일 (사용승인일자)

1.3. 감정평가 정보

감정가: 1,260,000,000원 (십이억 육천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 '성포중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 차량 통행이 빈번한 국도 14호선 후면에 자리하며, 주변은 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 접근 및 출입이 가능하며, 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 국도 14호선에 인접하여 차량 이용 시 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 채권자 엠씨아이대부(주)의 임의경매로 진행됩니다. 말소기준권리는 2021년 12월 3일 접수된 엠씨아이대부(주)의 근저당권(채권최고액 520,000,000원)입니다. 이보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권 금액은 696,007,703원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 정보는 부족합니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 인수 보증금 합계가 0원이라도 주의 깊게 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '유원빌리지1' 및 '유원빌리지2' 단지의 거래 사례이며, 본건(아쿠아리우스)과는 다른 단지입니다.

유원빌리지1 (2013년 건축, 65.7㎡ 전용면적)은 2026년 1월 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 12,580,000원)

유원빌리지2 (2013년 건축, 96.228㎡ 전용면적)는 2026년 5월 117,000,000원 (평당 약 4,020,000원) 및 127,000,000원 (평당 약 4,360,000원)에 거래되었습니다.

본건(아쿠아리우스)의 감정가는 1,260,000,000원이며, 면적은 235.17㎡ (약 71.1평)입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 17,720,000원/평이 됩니다.

유원빌리지 단지의 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 현저히 높은 것으로 판단됩니다. 특히, 유원빌리지2의 거래가(평당 약 400만원대)는 거제 지역 다세대주택 시세와 비교적 부합하는 것으로 보이나, 유원빌리지1의 거래가(평당 약 1,250만원대)는 특수한 거래 조건이 있었을 가능성이 있습니다.

제공된 JSON 데이터만으로는 정확한 시세 판단에 한계가 있으며, 본건과 동일 단지 또는 유사 조건의 거래 사례를 추가로 조사해야 합니다. 그러나 현재 정보만으로도 감정가와 시세 간의 큰 괴리를 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 편의시설 정보는 제한적이나, 국도 14호선 후면에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육환경

성포중학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

5.3. 기타

관련 정보가 부족하여 상세한 생활 정보 제공이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성이 있습니다. 이에 대한 매각물건명세서 및 현장 방문을 통한 상세 확인이 필수적입니다.

6.2. 시세 리스크

감정가(12.6억, 평당 약 1770만원)와 주변 시세(유원빌리지 단지, 평당 약 400만원대) 간의 큰 차이로 인해, 감정가가 고평가되었을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 상당히 낮은 가격으로의 낙찰이 필요합니다.

6.3. 현황 파악 리스크

건물 사용승인일자는 2015년으로 비교적 신축이나, 건축물 상태에 대한 추가 정보가 부족합니다. 임차인 관련 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인 존재 시 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

본 물건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 이에 대한 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리에 위치한 다세대주택으로, 2015년에 준공되어 비교적 신축입니다. 채권자 엠씨아이대부(주)의 임의경매로 진행되며, 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 우려는 감정가 12억 6천만원과 제공된 주변 시세(유원빌리지 단지, 평당 약 400만원대) 간의 현저한 차이입니다. 본건의 감정가는 주변 시세 대비 매우 높게 책정되었을 가능성이 높으며, 이는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 본건은 감정가보다는 현저히 낮은 가격으로 낙찰받아야만 수익성을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2015년 사용승인으로 비교적 연식이 짧은 건물로, 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 수 있습니다.

8.2. 넓은 면적

235. 17㎡(약 71평)의 넓은 전용 면적을 보유하고 있어, 대가족 거주 또는 다용도 활용이 가능합니다.

8.3. 경매를 통한 저가 매수 기회

감정가가 높게 책정된 만큼, 유찰을 통해 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,260,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과(유원빌리지 단지, 평당 약 400만원대), 본건의 면적(약 71평)을 고려할 때 예상 시세는 약 2억 8천만원 ~ 3억 5천만원 범위로 추정됩니다.

감정가와 예상 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 수익성 확보를 위해서는 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 중요합니다.

* 최소 고려 입찰가: 감정가의 40% 수준인 약 5억원 이하부터 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가: 주변 시세 및 권리관계(지상권 등), 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 방문, 권리관계 재확인, 최신 시세 조사 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.