나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12774 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치하는 수아지오시티 2층 206호로서 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 2층 206호로서 외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 등 마감. 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상으로 공동주택(도시형생활주택)임.

설비내역

본건 주건물내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지이며, 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12774 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 2층 206호 (도로명 주소: 울산광역시 남구 봉월로 117, 2층 206호)

용도: 도시형생활주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물면적 (전용면적): 30.41㎡ (약 9.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 외부 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 도시지역, 일반상업지역에 속합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

말소기준권리는 2023년 10월 20일자 남구(울산광역시)의 압류입니다.

등기부 현황에 따르면, 을구 1번 순위로 2025년 5월 20일 접수된 최성민의 주택임차권이 있으며, 권리금액은 136,000,000원입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다 (말소: 인수).

임차인 최성민은 2021년 5월 14일 전입, 2021년 4월 23일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

물건명세서상 해당 임차보증금(130,000,000원 - 등기부상 금액과 약간의 차이 확인 필요)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

이 외, 울산세무서장의 압류 등기(2025년 4월 1일)도 존재하나, 이는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 136,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신정동 일대는 울산 남구의 중심 상업 및 주거지역으로, 다양한 근린생활시설, 관공서, 상업시설 등이 밀집해 있습니다.

2015년에 건축된 "수아지오시티"는 비교적 신축에 속하는 복합 건물로, 상가 및 도시형생활주택으로 구성되어 있어 유동인구가 있습니다.

주변에 현대백화점, 홈플러스 등 대형 편의시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 행정복지센터, 병원, 은행 등 생활 기반 시설 이용이 편리합니다.

주변 연립다세대 주택들의 최근 실거래가는 2026년 5월 기준, 1978~1979년식 건물(62~70㎡)이 29,000만원에서 43,000만원 사이로 거래되었습니다. 본건(2015년식, 30.41㎡)과는 건물 연식 및 면적 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 25층 건물 중 2층 206호입니다.

외벽은 장식석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

건물 내 위생 및 급배수 시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 되어 있습니다.

건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 등기부상 136,000,000원의 임차보증금이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다. (물건명세서상 보증금 130,000,000원으로 기재되어 있어 금액 차이에 대한 확인이 필요합니다.)

임차인 최성민이 강제경매 채권자이기도 하여, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

소유권이전(신탁등기말소) 등기가 말소 예정 등기이나, 신탁 관련 내용으로 인한 추가적인 복잡성이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 남구 신정동의 역세권(예상) 및 상업지역에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)의 도시형생활주택입니다.

입지 조건이 우수하고 건물 상태도 양호할 것으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 136,000,000원(또는 130,000,000원)을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이 금액을 고려하지 않은 입찰은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

만약 해당 보증금을 인수하고도 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 지역 입지: 울산 남구 신정동 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 건물이 비교적 새것이며 관리 상태가 좋을 것으로 예상됨.

* 다양한 편의시설 근접: 백화점, 마트, 관공서 등 주요 시설 이용 용이.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자에 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 136,000,000원(또는 130,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다.

이 인수 보증금을 제외한 부동산의 실질적인 가치는 감정가 또는 시장가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 볼 수 있습니다.

본건의 전용면적(30.41㎡) 및 건물 연식(2015년)을 고려했을 때, 주변 유사 물건의 시세는 감정가 수준(약 1억 5천만원 내외)으로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

인수 보증금 136,000,000원을 고려하면, 실질적인 소유권 확보를 위한 매수인의 자금 부담은 시세 대비 매우 높아집니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수한 부동산 가치에 기반하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 149,000,000원에서 인수 보증금 136,000,000원을 차감한 약 13,000,000원의 에쿼티(equity) 가치를 고려하여,

본건의 예상 입찰가는 약 13,000,000원에서 20,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 보증금 인수 후의 잔액을 고려했을 때의 최소 금액이며, 낙찰 후 임차인과의 협상 및 배당 결과에 따라 실제 부담액이 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정해야 합니다.

실질적인 취득을 위해서는 본건의 실거래가 시세와 더불어, 임차인에게 돌아갈 배당 금액, 그리고 인수될 보증금 총액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

본건의 감정가가 149,000,000원임을 고려할 때, 만약 이보다 훨씬 낮은 가격으로 입찰하여 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 인수하게 되는 금액이 커지므로, 보증금액 수준인 136,000,000원을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 13,000,000원 ~ 20,000,000원 (인수 보증금 제외 후의 에쿼티 가치 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.