나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64690 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며 주위는 다 세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까 지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 개설된 노폭 약 6미터의 포장도로가 본건 출입로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-08-27 )(소로2-운정2)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8. 26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) [추가기재사 항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 102동 내부에 승강기가 존재하나 기준시점 현재 운행 중단된 상태임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 지다연)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.04.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 파주시 야당동 61-1, 102동 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64690 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 감정가는 210,000,000원입니다.

* 토지 면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

* 건물 면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물대장 정보에 따르면, 해당 건물은 2016년에 건축되었으며, 총 4층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, '운정4동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택과 다양한 근린생활시설이 혼재하는 일반 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 3층에 위치한 호실입니다.

* 토지 이용: 인접지와 높이가 평탄한 부정형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 건물 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 있어 건물로의 출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역(외국인 등)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 193,000,000원입니다.

* 주요 권리사항:

- 소유권 이전: 김기정(2018.04.27), 유종완(2020.08.25, 193,000,000원)

- 주택임차권: 지다연(2021.07.14 전입, 2021.06.29 확정, 193,000,000원) - 2023.09.13 말소

- 압류: 구리세무서장(2023.08.16, 말소기준권리), 파주시(2026.01.20, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사(2025.11.10, 193,000,000원, 사건번호 2025타경64690)

* 임차인 현황:

- 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.07.29

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로, 대항력이 없어 본 경매 절차에 미치는 영향은 없습니다.

- 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 지 )

* 보증금: 193,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.07.14

* 확정일자: 2021.06.29

* 배당신고일자: 2023.09.13

* 대항력: 없음

* 권리분석: 신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(2026.02.04)를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 야당동 일대는 다세대주택이 밀집해 있으며, 각종 근린생활시설이 공존하는 일반적인 주거지역의 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 행정복지센터가 있어 관련 공공시설 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주거지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '운정4동 행정복지센터'가 가까이 위치합니다.

* 교통: 차량 통행 및 주정차가 가능하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 건물 내 설비: 난방설비, 위생설비, 급배수 시설이 갖추어져 있습니다. 다만, 승강기 설비가 존재하나 현재 운행이 중단된 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 운행 중단: 건물 내 승강기가 운행 중단 상태로, 사용을 위해서는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 난개발 지역: 일부 보도에 따르면 야당동 일대는 난개발 논란이 있었으며, 도로 및 기반시설이 다소 미흡한 지역도 있는 것으로 파악됩니다.

* 건설 중단된 타운하우스 인접: 인근 지역에 건설이 중단되고 방치된 타운하우스 단지가 있어, 도심 미관 및 잠재적 안전 문제에 대한 우려가 제기된 바 있습니다.

* 도로 저촉: 토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 관련 대항력 문제가 명확히 해소된 점이 특징입니다. 따라서 낙찰자가 임차인 문제로 인해 부담해야 할 추가적인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 내 승강기 운행 중단, 주변 일부 지역의 난개발 및 건설 중단 사례와 같은 잠재적 리스크는 고려해야 합니다. 전반적으로 생활 인프라 및 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 권리관계 명확화: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 0원인 점은 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 실수요자 접근성: 다세대주택으로서 실수요자의 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 대비 최근 거래 사례를 분석하여 합리적인 가격으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 1.65억원에서 2.25억원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 전용면적 56.74㎡를 기준으로 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 약 1.90억원 내외의 입찰가를 예상합니다. 이는 인수되는 보증금이 없는 점을 감안한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.