나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52338 [1] 서울특별시 송파구 마천동 324 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 '마천4재정비촉진구역' 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(5호선 마천역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지이며, 업무시설 건부지이나, 현황 공실상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 25m, 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 2m 내외 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 제3종일반주거지역(2017-02-23), 도로(2017-02-23)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타<도시재정비촉진을위한특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. /대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1~2026.12.31. /아파트 용도 한정)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근코골조칼라철판 2층건물로서, (일반건축물대장 상 사용승인일 : 1984.04.11) 외 벽 : 페인팅 마감 등, 내 벽 : 페인팅 마감 등임

이용상태

현황 공실임.

설비내역

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부합물 및 종물

제시외 건물 있음(후첨 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
(토지)마천4재정비촉진지역 주택재개발정비구역지로 부정형의 토지이며, 업무시설 건부지임.
(건물)위 토지상 건물은 모두 현황 공실로 폐가임. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52338 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 마천동 324

용도: 업무시설 (건축물대장 상 제2종근린생활시설/사무실)

감정가: 22,538,575,200원

토지면적: 1,363.00㎡ (약 412.31평)

토지지분: 1,363㎡ (약 412.31평)

건물면적: 747.36㎡ (약 226.08평)

건물지분: 747.36㎡ (약 226.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재개발구역, 정비구역, 재정비촉진지구, 공동담보

주의사항: 일괄매각. (토지) 마천4재정비촉진지역 주택재개발정비구역지로 부정형의 토지이며, 업무시설 건부지임. (건물) 위 토지상 건물은 모두 현황 공실로 폐가임. 제시외 건물 포함.

건축물 정보: 1984년 4월 11일 사용승인된 철골조 2층 건물 (지하 1층 포함)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 송파구 마천동 소재 '마천4재정비촉진구역' 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통임.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 마천역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

형태 및 이용상태:

토지는 부정형이며, 업무시설 건부지이나 현재 공실 상태임.

인접 도로상태:

본건 동측으로 노폭 약 25m, 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 2m 내외 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 동안 거래에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 을47 (하나은행 근저당, 2020-01-21)임.

권리관계:

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 서울행복택시협동조합 대표 김 : 보증금 500,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자 2024-07-31. 대항력 없음.

* 주식회사제이엠에이트 대표 조 : 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-05-23. 대항력 없음.

인수 보증금 합계:

0원

등기부채권 총액:

약 25,169,500,000원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 송파구 마천동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있는 잠재적 상권임. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

교통:

지하철 5호선 마천역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호함.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형마트 등은 추가적인 이동이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

건물 상태:

건축물은 1984년 준공되어 노후화가 진행되었으며, 현재 폐가 및 공실 상태로 즉각적인 활용이 불가함. 상당한 보수 또는 철거 비용이 발생할 수 있음.

재개발 사업 불확실성:

마천4재정비촉진구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 시기, 방식, 추가 부담금 발생 여부 등은 불확실하며 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재함.

높은 채무 부담:

총 등기부채권액이 약 251억 원에 달하여, 이는 낙찰가 산정 및 향후 자금 운용 계획에 상당한 부담으로 작용할 수 있음.

토지거래계약 허가구역:

지정 기간 동안 외국인 등 특정 대상자나 용도에 따른 거래 제한이 있을 수 있어, 향후 매각 시 제약이 따를 수 있음.

제시외 건물:

제시외 건물에 대한 현황 및 철거, 포함 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 마천동에 위치한 업무시설 용지 및 건물로, 마천4재정비촉진구역 내 핵심 입지에 해당함. 현재 건물은 폐가 상태이며, 대규모 채무 관계가 설정되어 있으나 경매 절차를 통해 소멸될 예정임. 재개발 사업 추진에 따른 장기적인 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업의 불확실성과 현재 건물의 열악한 상태, 높은 채무액 등을 종합적으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

서울 송파구라는 탁월한 입지 조건.

재정비촉진지구 지정에 따른 향후 개발 기대감.

현재 감정가 및 폐가 상태를 고려한 잠재적 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 감정가, 총 채무액, 건물 철거 및 신축 또는 리모델링 비용, 재개발 사업 관련 예상 비용, 명도 비용, 취득세, 그리고 향후 시장 변화 등을 복합적으로 고려해야 합니다. 총 등기부채권 총액이 약 251억 원에 달하고, 감정가 역시 225억 원 이상으로 높아, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 상세 파악, 재개발 사업 진행 가능성 및 예상 시점, 그리고 전문가와의 심층 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 본 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 또한, 주변 지역에 혐오시설 존재 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.