나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72579 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 61-1 타운하우스더힐 제1층 제101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "마석역" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 마석역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 토지로서 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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7. 물건 기본정보

8. 물건 기본정보

9. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72579 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 61-1 타운하우스더힐 제1층 제101호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호

용도: 연립주택

토지면적: 66.05㎡ (약 19.98평)

건물면적: 58.87㎡ (약 17.81평)

건물 제시외면적: 16.70㎡ (약 5.05평) (다용도실, 데크, 비가림 차양 등 포함)

감정가: 163,359,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

준공년도: 2012년

건축물 표제부 정보에 따르면 해당 건물은 철근콘크리트구조로, 2011년 11월 22일 건축 허가를 받아 2012년 3월 5일 사용승인을 받았습니다. 총 4층 건물이며, 해당 물건은 1층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "마석역" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 마석역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형에 가까운 형상으로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2012년 10월 12일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 111,600,000원)입니다. 본 물건은 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 백홍기 (2012-10-12 접수)

* 신탁등기 말소: (2012-10-12 접수)

* 근저당: 국민은행 (2012-10-12 접수, 111,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 김민완 (2024-06-28 접수, 80,000,000원)

* 가압류: 최은진 (2024-10-28 접수, 85,000,000원)

* 강제경매: 박장환 (2025-11-12 접수, 86,250,000원) - 본 건 경매 신청 채권자

* 가압류: 김태우 (2025-11-19 접수, 90,000,000원)

총 등기부채권액 합계는 366,600,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요. 임차인이 현재 점유하고 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 부동산 유형

해당 물건은 연립주택이며, 같은 단지 내 "타운하우스더힐"이라는 명칭으로 불립니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

마석역이 근거리에 위치하고 있으며, 버스정류장도 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주거환경

주거 지역 내에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축, 증축, 용도변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리에 위치한 "타운하우스더힐" 단지 내 연립주택으로, 마석역 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 4층 건물 중 1층에 해당하며, 2012년에 준공되었습니다.

권리 관계는 말소기준권리인 국민은행 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은 명도 시 유의해야 할 사항입니다.

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 토지이용계획상 다양한 공법상 제한이 존재하여 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

* 마석역 역세권 입지: 대중교통 이용이 편리하고, 주거 가치 및 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 제시외 면적 포함: 건물 제시외 면적인 다용도실, 데크, 비가림 차양 등이 매각에 포함되어 있어 실질적인 사용 면적 활용 가능성이 높습니다.

* 경매 신청 채권자의 적극성: 경매 신청 채권자(박장환)로부터 114,800,000원의 매수신고서와 보증금이 제출된 점은 본 물건에 대한 채권자의 관심과 가치 평가를 엿볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 부동산 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 "타운하우스더힐"의 경우 2026년 5월 20일에 전용면적 59.11㎡, 2층 매물이 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 전용면적 58.87㎡, 1층으로 면적은 유사하나 층수가 낮다는 점이 다소 아쉬울 수 있습니다.

인근의 다른 다세대 주택 매매 사례로는 2026년 5월 16일에 전용면적 56.79㎡, 2층 매물이 155,000,000원에, 2026년 5월 4일에 전용면적 51.06㎡, 2층 매물이 14,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

9.2. 감정가 및 보증금 고려사항

본 건의 감정가는 163,359,000원입니다. 경매 신청 채권자가 제출한 114,800,000원의 매수신고액은 시장가치보다 낮으므로, 이를 직접적인 입찰가 산정 기준으로 삼기보다는 참고 자료로 활용해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되 시세 및 경쟁률을 고려하여 결정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

동일 단지 최근 매매 사례(170,000,000원)와 본 건의 1층이라는 점, 제시외 면적 포함 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 155,000,000원에서 175,000,000원으로 판단됩니다.

보수적 접근 시: 165,000,000원 ~ 170,000,000원

적극적 접근 시: 170,000,000원 이상

주의: 상기 입찰가는 시세 및 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 명도 비용, 세금, 수리비, 현장 방문을 통한 물건 상태 점검 결과, 그리고 법원 매각 절차 진행 상황 등 추가적인 제반 비용을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.