나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101569 [1] 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 109동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "당동중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 대단위아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 전반적인 대중교통이용 여건은 무난함.

건물의 구조

2005년 09월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 건내 2층 201호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감등 내벽 : 몰탈위 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감등 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참고)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지역난방설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 광평수 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-09-27), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로1류(폭20m~25m) (접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10- 15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역 (2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8. 26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101569 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 979-1 용호마을 이-편한세상 109동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 689,000,000 원

토지면적: 66.72㎡ (약 20.19평)

토지지분: 66.724㎡

건물면적: 120.63㎡ (약 36.48평)

건물지분: 120.631㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOOOOOO

건축물 정보:

아파트명: 용호마을 e-편한세상

사용승인일: 2005년 09월 22일

구조: 철근콘크리트구조 (15층 건물 중 2층 201호)

전용면적: 84.969㎡ (약 25.71평)

주차: 총 252대 (지상 4대, 지하 41대)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 군포시 당동 소재 "당동중학교" 남측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경이 양호합니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건이 무난합니다.

도로상태: 단지 내 포장도로가 정비되어 있으며, 외곽 공도와도 잘 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 07월 22일 접수된 하나캐피탈주식회사의 근저당권 (을6, 채권액 866,400,000원)입니다.

경매 진행: 본 건은 하나캐피탈주식회사의 신청에 의한 임의경매로, 2025년 11월 11일 수원지방법원 안양지원에 개시결정 등기되었습니다 (사건번호: 2025타경101569).

채권 총액: 등기부 채권 총액은 866,400,000원입니다.

기타 권리사항:

소유권이전(매매) 및 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 지상권은 제시되지 않았습니다).

임차인 현황:

임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주위 환경: 대규모 아파트 단지와 상업 시설, 단독 주택이 혼합된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 본 물건 주변에 별도의 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

이용 현황: 현재 아파트로 이용 중이며, 주거 기능에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

단지 정보:

아파트명: 당동 용호마을 e-편한세상

사용승인일: 2005년 09월 22일 (준공 19년차)

규모: 23개동, 총 1247세대

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: "당동중학교"가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다. 당동초등학교, 용호고등학교 등도 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한, 교육환경보호, 비행안전, 과밀억제, 토지거래허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재합니다. 특히, 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25) 내에 있어 관련 규제 적용 가능성이 있습니다.

특수물건: 유동화 물건으로, 채권 매입 주체나 경매 진행 과정에서 일반 물건과 차이가 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황이 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원으로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당동의 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2005년에 사용승인된 건물로 연식은 있으나, 꾸준한 관리로 현재까지 이용 중에 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮게 형성되어 있어 입찰 시 신중한 접근이 필요하며, 유동화 물건이라는 특이사항과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 대단지 아파트 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설 이용이 용이합니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

낮은 최근 실거래가 대비 감정가: 시세보다 높게 책정된 감정가를 고려하여, 시세 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(전용 84.969㎡) 기준으로 2026년 7월에 56,700만원에서 61,800만원 사이에서 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 689,000,000원으로 최근 시세보다 높은 편입니다. 본 건은 2층에 위치하고 있으므로, 최근 실거래가 평균치(약 59,167만원)를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 580,000,000원에서 620,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.