나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13097 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-170 계명위너스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2010-05-17) 외 벽 : 석재붙임, 치장벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 다세대주택(10세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금156,000,000원 임대차계약일자 : 2020년6월17일 임차권자 : 김현중

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 46-170번지에 소재한 계명위너스 건물 내 제5층 제501호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13097 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 193,000,000원입니다.

토지 면적은 22.67㎡ (약 6.86평)이며, 건물 면적은 41.04㎡ (약 12.41평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물 사용승인일은 2010년 5월 17일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주택지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로는 약 6미터의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항시설보호지구, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 8일 포천세무서장의 압류입니다.

등기부상 채권 총액은 156,000,000원입니다.

본 건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 소유권 이외의 아무런 권리도 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 20일

* 확정일자: 2020년 6월 17일

* 배당신고일자: 2022년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 보증금 전액에 대해 대항력이 없으며, 매수인이 인수할 보증금은 0원임을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 다가구주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주택 밀집 지역입니다.

주변에 서울화곡초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스 설비가 설치되어 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 공항시설보호지구, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축 등 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 본건은 지정기간 내 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적으로 일반 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다. (외국인 등, 특정 용도에 한함)

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오 시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 주택 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 2010년 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 목적에 적합합니다. 권리분석상 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 다만, 공항 관련 규제 지역에 포함되어 향후 개발 가능성에 대한 고려는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 실거주 용이성: 초등학교 인접, 편리한 교통, 주거 환경이 양호하여 직접 거주하기에 좋습니다.

* 임대 수익 기대: 주택 임대 수요가 꾸준한 지역 특성상, 향후 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다. (임차인 보증금 인수 없음)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 193,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)

* 37.05㎡ (약 11.2평) / 2018년 건축 @ 300,000,000원 (약 810,000원/㎡)

* 53.84㎡ (약 16.3평) / 2000년 건축 @ 255,000,000원 (약 474,000원/㎡)

* 41.32㎡ (약 12.5평) / 1995년 건축 @ 169,000,000원 (약 409,000원/㎡)

본건 정보: 41.04㎡ (약 12.41평) / 2010년 건축

분석:

본건(41.04㎡, 2010년 건축)은 면적 측면에서 41.32㎡, 1995년 건축된 물건과 유사하나, 건축 연도가 15년 더 신축입니다. 감정가(193,000,000원, 약 470,000원/㎡)는 41.32㎡ 물건의 시세(16,900만원, 약 409,000원/㎡)보다 높으나, 신축 연도를 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 또한, 53.84㎡ 물건의 시세(25,500만원, 약 474,000원/㎡)와 평당 단가가 유사한 점도 고려할 수 있습니다.

인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가:

본건의 감정가 193,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 건축 연도를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 가능성이 있습니다. 따라서 권장 입찰가는 감정가 수준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

본 평가는 제공된 정보 및 주변 시세 분석을 기반으로 하며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.