나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13191 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제11층 제1101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 지하철5호선 "영등포시장역" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔 및 다세대주택), 근린생활시설, 아크로타워아파트, 한강성심병원 등이 혼재하고 있는 준주거지역 내 다세대주택으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 영등포시장역이 위치하고, 북측 인근의 국회대호를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통수단 이용사정은 무난 함.

건물의 구조

철긐놐크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 제11층 제1101호로 2015.11.20 사용승인 되었음. 방과 거실은 발코니확장형이며, 마감구조는 외벽: 인조대리서 및 화강석판재 붙임. 내벽: 종이벽지 및 내장용 타일 아감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

주용도는 업무시설이나, 집합건축물대장상 2층~9층은 오피스텔(주거용), 10층~13층은 다세대 주택( 방1, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

급배수.위생시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 기계식주차장 등 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

일필지 대략 방형의 평탄한 지반으로 메이슨리치(업무시설) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약4M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거기역. 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165M(지반+건축+옥탑 등),육군수도사령부(02-524- 3146)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 연립.다세대, 지정기간: 2025- 08.26~2026.08.25)), 토지거래계약에관한허가구역((2025-10-15)(지정기간:2025-10-15)(지정 기간: 2025.10~20~2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트,(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현재 임주자는 월세임대인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임. *.2023.10.10.서울남부지방법원의 등기명령(2023카임14199)에 의거 주택임차권 설정됨.(*.임차보증금:349,000,000원-) 기 타 : 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이나, 집합건축물대장상에는 2층~9층은 업무시설(오피스텔)이고, 10층~13층은 (다세대주택)으로 등재됨.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13191 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제11층 제1101호

건물명: 메이슨리치

층수: 13층 건물 중 11층

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2015년 11월 20일 (건축물대장상 전체 건물 사용승인일 2020년 5월 21일)

주요용도: 본건은 집합건축물대장상 다세대주택으로 등재되어 있으나, 건물 전체적으로는 업무시설(오피스텔) 및 다세대 주택이 혼재되어 사용 중입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

건물면적: 22.24㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 321,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설(오피스텔, 다세대주택), 근린생활시설, 아크로타워아파트, 한강성심병원 등이 혼재하는 준주거지역 내에 위치하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 영등포시장역이 위치하고, 북측 인근에는 국회대로를 운행하는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26~2026.08.25 / 아파트 등 대상, 2025.10.15~2026.12.31) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

본 물건 등기부에는 소유권이전(신탁등기말소), 공유자전원지분 이전(매매), 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 349,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 6일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 배당신고일자: 2023년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 권리에 해당합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 7월 24일 동대문세무서장의 압류입니다. 본 물건은 강제경매로 진행되며, 특별한 인수 권리가 없는 것으로 파악됩니다. 을구의 주택임차권(정유진) 역시 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 특별 인수 조건

본 물건은 공동담보로 진행되며, HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있습니다. 특히, 임차인 정유진 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 시설

주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트(아크로타워), 병원(한강성심병원) 등이 혼재하여 생활 및 업무 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 최근 거래사례 분석

제공된 최근 매매 및 임대차 사례 분석 결과, 주변 유사 물건들의 거래가는 다음과 같습니다.

* 거래 사례 1 (2026년 5월): 400,000,000원 / 전용면적 59.75㎡ (약 18.07평)

* 거래 사례 2 (2025년 12월): 278,000,000원 / 전용면적 26.31㎡ (약 7.96평)

* 거래 사례 3 (2026년 3월): 400,000,000원 / 전용면적 38.14㎡ (약 11.54평)

4.2. 1.매매 사례 분석

주어진 매매 사례를 바탕으로 평당가를 산정하면, 거래 사례 2는 약 1057만원/m² (약 3,490만원/평), 거래 사례 3은 약 1049만원/m² (약 3,460만원/평) 수준입니다. 거래 사례 1은 상대적으로 낮은 평당가(약 670만원/m²)를 보이나, 면적이 넓어 단순 비교는 어렵습니다.

4.2. 2.시세 동향

본건 물건의 면적(22.24㎡)은 비교 사례 중 가장 작은 편에 속합니다. 감정가는 321,000,000원으로, 면적당 가격은 약 1,443만원/m²입니다. 이는 주변 거래 사례의 평균 평당가(약 1,050만원/m²)보다 높은 수준입니다. 다만, 본 건물이 비교 대상 건물들보다 신축(2019/2020년 준공)이며 고층(11층)이라는 점을 고려할 때, 감정가의 타당성을 일부 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

급배수, 위생시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 기계식 주차장 등 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

지하철역, 병원, 다양한 상업시설 및 주거 단지가 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건은 긍정적인 요소이나, 계약서상 조건 명확화 및 말소 대상 권리 관계에 대한 최종 확인이 필요합니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 실제 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 신축 오피스텔/다세대 주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 우수합니다. 임차인 관련 인수 부담이 없고, 건물 연식 및 층수를 고려할 때 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 감정가와 주변 시세 간의 간극을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 투자 물건으로 향후 시세 상승 잠재력 보유

* 임차인 인수 부담 0원 (HUG 조건 완화)

* 비교적 신축 건물 (2019/2020년 준공) 및 고층 위치

* 영등포 지역 개발 계획에 따른 수혜 기대

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석, 물건의 장점(신축, 고층, 무인수 채권) 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 대비 약 15% 가량의 프리미엄을 적용하여 270,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.