나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53670 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1726-2 광개토빌딩2 4층401호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "정왕고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 6층 건(사용승인: 2003.10.29) 내, 기호(1), 기호(2) 공히 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 하이샷시창호 등 임.

이용상태

기호(1), 기호(2) 공히 위락시설(찬스성인관광나이트, 현황 "휴업")로 이용중임.

설비내역

기호(1), 기호(2) 공히 기본급배수 및 위생시설, 공용의 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 50m 내외의 아스팔트포장도로 및 15m 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), 기호(2) 각 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53670 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1726-2 광개토빌딩2 4층401호

건물명: 광개토빌딩

용도: 위락시설 (현재 휴업)

감정가: 27억 9천만원 (2,790,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울릉군수산업협동조합

1.1. 1.건축물 개요

건물명: 광개토빌딩

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1726-2번지 (정왕대로 178)

구조: 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕

지상 층수: 6개 층

지하 층수: 3개 층

승강기: 승용 승강기 2대

사용승인일: 2003년 10월 29일

주 용도: 위락시설 (판매시설, 운동시설, 근린생활시설 등으로도 등록됨)

건축면적 (건물 외곽): 1,320.10㎡ (약 399.28평)

연면적 (전체 건물): 12,069.90㎡ (약 3,648.08평)

건폐율: 59.89%

용적률: 293.05%

주차: 옥내 67대, 옥외 11대 (총 78대)

1.1. 2.토지 개요

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1726-2번지

총 토지면적: 2,204.10㎡ (약 666.74평)

본건 토지 지분: 363.87㎡ (약 110.07평)

토지 이용 현황: 상업용 건부지로 이용중

1.1. 3.본건 전유부 정보

전유부: 4층 401호

전용면적 (건물): 1,220.93㎡ (약 369.33평)

전유 토지 지분: 363.87㎡ (약 110.07평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "정왕고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 상업업무지대로서, 지역 내 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

차량으로의 접근 및 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 환경입니다.

1.2. 3.도로 상태

본건 건물은 북동측으로 노폭 약 50m의 광로, 남서측으로 노폭 약 15m의 중로, 남동측으로 노폭 약 20m의 보행자 전용도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.2. 4.토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로2류(폭 50m~70m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

을6 (2013-02-19) 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권최고액 650,000,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

1.3. 2.소멸 예정 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 을6 (2013-02-19) 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권최고액 650,000,000원)

* 을7 (2013-03-05) 하이트진로주식회사 근저당권 (채권최고액 300,000,000원)

* 갑34 (2020-10-29) 시흥시 압류

* 갑35 (2022-08-01) 시흥시 압류

* 갑36 (2023-06-14) 시흥시 압류

* 갑37 (2025-07-02) 시흥시 압류

* 갑38 (2025-11-10) 울릉군수산업협동조합 임의경매 (채권액 525,811,080원)

* 을7-1 (2025-11-19) 주식회사다산주류 근저당권 일부 이전

* 갑39 (2026-06-18) 해남군 임의경매 (2026타경51463)

1.3. 3.인수되는 권리

감정평가서 요약 및 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등 특수사항은 추가 확인 필요)

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 조관복

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 5.인수 보증금 합계

0원

1.3. 6.등기부채권 총액

1,600,000,000원 (주요 등기 채권 총액 기준)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 정왕동 일대는 아파트, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 상업업무지대로서 유동인구가 비교적 많고 상권이 활성화되어 있습니다. 본건 건물은 본래 위락시설(나이트클럽)로 이용되었으나 현재는 휴업 상태입니다. 주변에 학교(정왕고등학교)가 있어 학생 유동인구 또한 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 자체적인 정보 조사 및 검색 결과, 본건 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 주요 도로에 접하고 있으며, 인근 버스정류장 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 정왕고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 상업업무지대에 속해 있어 다양한 상점, 식당, 금융기관 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행 중이거나 있었던 것으로 파악됩니다. 이는 권리관계가 복잡하거나 매각 과정에 변동사항이 있을 수 있음을 시사하므로, 모든 관련 사건의 진행 상황을 면밀히 추적해야 합니다.

* 휴업 상태: 현재 위락시설로 등록된 본 건물이 휴업 상태로 있어, 인수 후 새로운 사업 계획 수립 또는 임차인 확보가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 공란으로 표시된 임차인에 대한 정보는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 일부 도시계획상의 제한 사항이 존재하여, 향후 개발 및 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 중심상업지역에 위치한 대형 위락시설 건물입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 교통 및 주변 환경이 양호하나, 현재 휴업 상태이고 중복사건으로 인한 추가 확인이 필요한 점은 유의해야 합니다. 재건축 또는 업종 변경을 통한 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우량 입지: 중심상업지역에 위치하여 상권 활성화 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 대형 면적: 1,220.93㎡ (약 369.33평)의 넓은 전용면적을 활용하여 다양한 업종으로의 전환이 가능합니다.

* 교통 환경 우수: 주요 도로 및 대중교통망 접근성이 뛰어납니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 27억 9천만원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 상권의 임대 시세, 건물의 현재 상태 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

따라서, 본 자료에서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 하회하는 금액부터 고려해 볼 수 있으나, 희망 수익률 및 경쟁 물건의 입찰 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.